ezudm 2006-12-14 14:31
让你明明白白收房 27道验房步骤36大经典案例
很多业主面对验房茫然不知所措，对着一幢空房子无从下手，怎么验，验什么，拿什么验，验出问题找谁解决等等。那就应该马上行动起来，自己提前学习验房知识，为验房做好充足准备。
验房主要分户外和户内两大部分，而许多消费者却常常忽略了户外。因此，我们建议你先从户外，然后进入户内的程序进行验房。相信,跟着我们的步伐，一趟下来，你已胸有成竹。
[b]户外，看配套[/b]
[color=Blue][b]户外检验项目●配套设施●景观●绿化、容积率●车库●停车位●架空层●防盗设施●小区单元●周边环境[/b][/color]
[b]户内检验项目[/b]
[color=Blue][b]●楼道、电梯●裂缝●漏水●空鼓●门、窗●层高●卫生间●阳台●管道●空调、空调位●配电装置●设计变更●面积核实[/b][/color]
[b]其他检验事项[/b]
[color=Blue][b]●物业公司●口头承诺●售楼广告●沙盘模型●逾期交付[/b][/color]
户外主要指小区环境配套，主要包括小区环境设计、配套设施、建筑设计和质量。目前常见的问题有开发商不按规划要求建设配套设施；有些小区配套设施权属不明，比如地下车库、物业用房等。业主吴先生就对记者说：“当初开发商承诺的配套设施如小学等，至今还没落实；而落实的独立会所，四层楼有三层都出租给外面开起了餐馆、健身房等，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室如今踪影全无。”因此，购房者在购房时，一定要向开发商问清楚小区的配套设施产权归属。
由于户外涉及到很多事项，我们不能一一陈述，只能选取那些与购房者切身利益相关的，并通过自身可以检查的项目进行分述。
[b]提示：[/b]
配套设施按使用性质分，有教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理和市政公用等八类配套公建。在商业服务类中，除综合超市、社区菜市场和再生资源回收点等三项为必设项目外，其他商业服务项目在符合规定千人指标的条件下，为指导性指标，可进行调整或合并。通常来说，居住地区人口数量越多或开发商实力越强，其所需建设的公共服务设施以及配套的商业设施相应就越高或越多一些。
购房者在楼盘交付时主要关注开发商承诺的配套设施(比如篮球场、俱乐部、活动室等)有没有兑现，以及有没有达到相应的标准。
[b] 关键词：配套设施
案例：承诺的俱乐部变成了住宅楼[/b]
李先生在购房时，房地产公司承诺小区内有俱乐部，具有通过规划会审的小区总体规划平面图。因此，李先生在单个购房合同中并没有对小区设施进行具体的书面约定，但广告和规划平面图中都有说明，李先生家所在的位置前面是俱乐部。2002年7月规划部门在李先生表示异议的情况下，通过了变更的规划方案，在俱乐部位置建设6层高的住宅楼，在调解不成的情况下，李先生把规划部门告上了法庭。
浙江星韬律师事务所律师熊永义点评：根据商品房买卖合同司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，如果广告中的绿化面积在规划线内，并且对购房人产生了重大影响的，该广告内容应视为要约。开发商开发的绿化面积远远低于广告允诺的面积，应当向购房人承担违约责任，购房人可以主张降低房价或者要求退还部分购房款。
[b]案例：物业用房竟成了垃圾站[/b]
2004年7月，宁先生购买了临平某小区的一套新房，2005年9月交付使用。交付后，他们意外获悉，离其居住楼仅10米远的一处物业管理配套用房，竟被用来建设垃圾中转站和厕所。宁先生越想越气愤，自己买房时开发商在契约上只写该空地将用作物业配套用房，当时他还特意咨询过售楼人员具体用途，对方称将做配电房或门卫房。包括他在内的大部分业主都觉得被开发商蒙骗了。
浙联律师事务所律师舒军点评：根据宁先生所述，买房时开发商在契约上只写该空地将用作物业配套用房，但并未写明具体的用途，这无疑为现在的维权带来困难，因为垃圾中转站和厕所也可以属于物业管理配套用房的范围。但如果因此给业主造成妨碍、影响生活的，业主可以要求开发商对此进行改进或者作易地处理。
[b]提示：[/b]
楼盘在宣传小区景观设计经常会使用一些非常优美的词汇：小区面对近百亩水面，环境优美……业主也常常因此而下单。很多业主等到交房入住时才发现，描述的那山、那水、那环境与广告中的描述相去甚远。
业内人士说，如果没有合同约束，购房者很难以景观不佳为由退房。因为在法律上，如果双方在合同上没有约定，当事人在景观方面的违约并不构成商品房买卖合同中的根本性违约，也就是说，任何一方不能因此解除合同。因此，购房者有必要要求开发商签订一份详细的包括景观方面在内的完善合同。另外，购房者在购房时一定要保管好选房景观图、沙盘照片和楼盘宣传册，因为这些参考资料都属于合同附件的范畴，如果建成后的景观与此不同，可以以此作为维权凭据。
[b] 关键词：景观
案例：绿地上突然多了变压器[/b]
冯先生2003年去某楼盘选房，原本已经挑好了房，但因为这套房子交付时间比较迟，不确定因素多，他最后另外挑了一套位置比较理想的景观房，单价要比原来那套贵700元。当时，他再三问在场的售楼人员和律师，楼书规划内容是否会变动，回答是肯定不会变，他也就放心了。但房子交付时，房屋的东面(冯先生选的刚好是东边套)，突然冒出两组硕大的变压设备，这令他非常失望。原来这里是湖边一块非常舒适的休闲绿地，现在多了变压器，不仅景观系数大打折扣，连出去散步都得绕行，活动范围也受到很大限制了。律师点评：从本案的材料来看，房屋东面的变压器影响了冯先生购买该房的初衷，也就说冯先生因为最初订立合同时的规划设计没有变压器，冯先生才愿意以比原来贵700元/平方米的价格购买该房。那么现在房屋的周边环境发生了变化，使冯先生对景观的享受打了很大的折扣。
所以，虽然冯先生与开发商已经订立了商品房买卖合同，但是从现在的这种状况来看，合同的签订与事实是违背了冯先生的初衷，开发商在与冯先生订立合同时存在过失。另外由于变压器的设立，开发商侵犯了冯先生的相邻权，应该给予冯先生相应的赔偿。
[b]案例：小区内的柏油道路与效果图不符[/b]
2006年6月，临江花园项目遭100多位业主集体拒绝收房，集体拒绝收房事件是发生在项目富丽苑的组团当中。该组团自2006年6月份开始交付时，业主们发现，整个小区的主干道和富丽苑组团内道路全都是柏油马路，柏油马路一直铺到单元门口，而且路面是非常的粗燥。而在项目楼书的楼盘效果图上，任何地方都没有标明小区内会有黑色的路面。业主们认为，到项目内没有一点儿回家的感觉，反倒像是在高速公路上。为此，他们集体拒绝收房，希望房产公司对此作出整改，但开发商至今未对此作出整改。
浙联律师事务所律师舒军点评：如果业主与开发商签订的购房合同中对此有约定，那么应当按照合同的约定进行处理。在合同无约定的情况下，则须根据其他相关材料如开发商的楼书广告、业主与开发商的会谈纪要等对此有无约定，以及是如何约定的。据业主们所述，在项目楼书的楼盘效果图上，任何地方都没有标明小区内会有黑色的路面，这就存在开发商的广告宣传与实际不相符的问题。如果这足以决定业主是否购房或者影响房屋价格的，开发商应承担相应的责任，业主们可以要求开发商修补、重做，甚至可以要求退房。
[b]关键词：绿化、容积率[/b]
提示：小区的绿化率和容积率对小区遮阳、防风防尘等方面起着重要作用。
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5%，多层住宅应不超过3%，绿化率应不低于30%。
很多购房者对容积率、绿化率没有那么敏感，造成了开发商常常在宣传上过分标榜自身楼盘的绿化率，诱骗购房者买单。
当然，购房者仅凭自己的肉眼，也无法判断绿化率和容积率。房子达到交付条件都会有《规划测绘成果表》，购房者应仔细查看《规划测绘成果表》中的绿化率、容积率是否与楼书、广告中的绿化率、容积率有出入。
[b]案例：中心花园从6000㎡缩水到2000㎡[/b]
2000年7月，业主姚女士在市中心看中三华园一套140多平方米，总价70多万元的房子，当时三华园的楼书上有这样一段描述，“在寸土寸金的市中心营造一座近6000平方米的中心花园不能不说是一种奢侈，三华园都市公寓就拥有这样的奢侈。”可以说这是促使姚女士当时下单的重要原因之一。签约前，姚女士还特地向售楼小姐求证“6000平方米的中心花园”是否属实，小姐说，楼书上说的就不会有假。
2002年6月，姚女士拿到房子。发现原先承诺的6000平方米的中心花园居然不到2000平方米。据开发商解释，三华园征地11000平方米，减去5000多平方米的建筑面积和道路面积，剩下的就是花园面积了。作为公共绿地面积大幅缩水，三华园业主集体将开发商告上法庭，要求赔偿。
事件跟踪：在决定仲裁之前，姚女士曾就中心花园缩水一事，和三华园的开发商谈判要求赔偿，但被开发商拒绝。三华园开发商认为，在报刊和楼书中对6000平方米中心花园的表述不能成为合同内容，而且报刊和楼书对房屋所作的说明和承诺是不确定的，因此对合同的订立和价格的确定不具有重要影响。
但仲裁庭认为，开发商在报刊和售楼广告中对6000平方米中心花园的宣传是具体和明确的，对合同的签订和价格的确定有重大影响，是合同内容的一部分。开发商未能按合同约定履行自己的义务，理应酌情承担违约责任。事后，关于三华园的花园缩水问题，业主姚女士拿到了1.4万多元的补偿。
[b]案例：公共绿地成了花园[/b]
业主王先生和其他业主，于2003年8月向浙江福田房地产开发有限公司购买了假日之约的排屋。买房时，售楼小姐向王先生和其他业主说明，买排屋必须同时购买房屋前面的36平方米花园，并承诺花园是可以办理土地使用权证的，这一内容在合同中也体现出来。但据王先生了解到，他所买的花园实际上是小区的公用绿地，福田公司作为开发商根本无权出售，而且该花园也不能办理土地使用权证。王先生要求福田公司双倍返还花园价款。为此，记者采访了福田假日房产公司的办公室主任，对方称如果是开发商的责任，他们一定会积极解决。
浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：本案中，开发商明知该花园所占地为公用绿地却向王先生出售，存在合同欺诈行为。根据我国合同法第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王先生可以主张撤销该部分合同，并要求开发商返还这部分款项及利息，此外王先生还可以主张赔偿其他损失。当然该部分合同的撤销不影响合同其他部分的效力，开发商仍应向王先生交付房屋。
[b]提示：[/b]
车库包括汽车库和自行车库，购房者主要看车库的净高是不是达到标准，自行车库的面积是不是符合规范。根据设计规范，民用的自行车库净高不少于2米。如计算建筑面积的独立车库，就得具备车库的有关基本的强制性规定，小型车最少净高为2.2米。
另外，开发公司应按建筑面积3—3.6平方米/户标准配置自行车库，其使用权属于该物业管理区域的全体业主，由物业管理企业统一管理；未实行物业管理的，由社区居民委员会或业主委员会负责管理。
[b] 关键词：车库
案例：汽车库高度过低[/b]
2002年10月至2003年9月，奉化41位购房户向宁波某房产公司购买住宅和汽车库。2003年10月，房产商把汽车库交付给购房户，购房户发现汽车库的高度特别低，净高只有1.71米至1.75米，吉普车、商务车、小型面包车等微型汽车无法开进，而且汽车库与小区内的自行车棚的高度、形状结构一样，但价格汽车库每平方要3280元，自行车棚价格每平方却只有980元，两者价格每平方相差2300元，经与房产商多次交涉未果后，购房户将房产商告上了法庭。
事件解决情况：一审法院经审理认为，购房户与房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。购房户按照合同约定向房产商给付商品房及车库的价款后，房产商亦将经过验收合格的商品房及车库交付给购房户，应当认为双方均已依约履行了合同义务。因双方在合同中未明确约定汽车库应达到的高度，我国关于设置在商品房架空层内的汽车库又无明确的国家标准或行业标准。故一审驳回了购房户的诉讼请求。
而在二审诉讼中，购房户出示的证据和规范标准有理有据，同时专家也出庭就专业问题进行解释，经审判委员会讨论后，购房户与房产商达成了和解，由房产商按1580元每平方米退回给购房户，退款金额合计1546677.8元；一审诉讼费3万多元由房产商承担，目前已履行完毕，同时房产商对其他没有提起诉讼的90多户也作了1410元每平方米的退款处理。
[b]提示：[/b]
住宅区内停车场分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。根据《住宅区配套公建建设管理暂行规定》，不同面积住宅停车位有标准：建筑面积在150平方米以上的住宅，不少于1车位/户；建筑面积在100—149平方米的住宅，不少于0.7车位/户；建筑面积在80—100平方米的住宅，不少于0.5车位/户；建筑面积在79平方米以下的住宅，不少于0.15车位/户。同时，住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不可用于出租出售。购房者可以以此作为参考。
[b] 关键词：停车位
案例：地下车位由可买可租变为只卖不租[/b]
2005年7月初，市民吴小姐与某小区的开发商签订了购房合同。涉及到车位一项时，开发商口头承诺或租或买均可，吴小姐当场表示选择租赁车位。然而，今年10月初，开发商电话通知吴小姐说小区车位现只卖不租，车位售价在8万到10万元之间。由于临近婚期，吴小姐需大量资金投入，要一下子再拿出这笔钱有困难，陷入两难。律师点评：车位分地上和地下两种。地上应归全体业主使用，开发商无权处分。地下分三种情况，如开发商的地下车库建筑成本未计入房价，其有权决定或租或卖；如已摊入房价，应为全体业主所有，开发商无权租售；地下车库其规划性质本身为人防工程，开发商经批准将其利用为车库的，可享有出租收益权，但是禁止出售，开发商出售的行为是不受法律保护的。
[b]提示：[/b]
架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。设置架空层主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂。目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层(100m)以下的建筑采用，普通的也可达到3m。
[b]关键词：架空层案例：开放的架空层被封闭[/b]
陈先生于2002年3月向房地产开发商购买了住房，并于2004年6月取得了该房的三证。然而，现在该房地产开发商却强行在该幢1单元底层原开放式的架空层安装了封闭的滑动门，并作为机动车车库出售，使得原本开放的架空层被封闭。
陈先生认为他购买的房子都是建造在该架空层上面的，房地产开发商在出卖商品房时的价格已包含了架空层的成本。原开放的架空层，系他们单元的全体业主共同所有、共同使用。现在房地产开发商将该架空层封闭出售的行为，陈先生认为严重地侵犯了他们对该架空层的所有权和使用权。
浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：现实中，这是一个比较普遍且难以解决的问题，有待《物权法》对此作出明确的规定。本案中，陈先生可以先到相关部门查一下该空间是否是计入公摊面积。如果该空间已经计入公摊，那么陈先生在购房时已经支付了该部分的费用，其他业主也是一样，该架空层应该属于该栋业主共有。开发商再将其作为车库出售构成了对这些业主的侵权。陈先生和其他业主有权要求开发商停止侵权并承担相应责任。
[b]提示：[/b]
小区安全问题肯定是购房者很关心的一个问题。购房者主要检查小区是否设置闭路电视监控系统及可视对讲系统，小区的出入口主要通道及重要部位是否安装能进行数码摄像的摄像头，围墙是否设置防盗网及红外线对射报警系统，小区是否设立监控中心或监控室等。当然，小区智能化系统越完善，则说明小区安全系数越高。
[b]关键词：防盗设施案例：家中被盗是谁的责任？[/b]
2004年2月，千岛湖市民赵先生购买某住宅小区单元房。2004年4月入住，2004年7月18日，原告全家外出，晚上回家时发现被盗。被盗物品有：笔记本电脑一台，照相机三部，金项链、戒指、银器若干及现金2000元。民警现场发现犯罪分子从后窗翻入房中将物品盗走。赵先生认为家财被盗与被告疏于管理有关，要求法院判决该小区物业公司赔偿被盗损失。
律师点评：赵先生按照与被告签订的物业管理服务合同的约定，向被告交纳了物业管理费用，双方已形成事实上的物业管理关系。该小区物业公司有负责小区日常安全保卫的义务，犯罪分子撬坏赵先生家防盗窗入室行盗，物业公司未尽合理限度内的安全保卫义务，故应对赵先生的损失承担补充赔偿责任。
[b]提示：[/b]
小区单元通常包括造型、窗户、层高、外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门等。重点查看这些部位有没有和开发商承诺的相符合，或者有没有达到相应的标准，比如有些开发商从美观角度考虑，建筑外立面设计得几乎像一个天然楼梯，对安全构成很大威胁。
单元门很关键的部件为闭门器，要保证经久耐用，否则单元防盗门易出毛病。门口机一定选用优质名牌产品。近期交付的小区大多采用“一卡通”系统，对进出单元进行统一管理时必须采用接触式或非接触式IC卡锁。
[b] 关键词：
小区单元案例：落地玻璃窗没有3C标准[/b]
骆先生购买了城西某楼盘，在近期交房时发现，该楼盘落地玻璃窗没有3C检验标志，也就意味着今后将有安全隐患。骆先生要求更换玻璃窗，但是开发商拒绝更换，原因是该项目有近300户，全部更换成本太高；另外开发商觉得已经通过政府部门综合验收，所以不存在安全问题。骆先生不知该如何解决此事。
浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：首先，如果骆先生与开发商签订的商品房买卖合同附件对落地玻璃的品牌、质量标准有明确的约定，那么骆先生可以根据合同附件之约定向开发商主张权利。如果合同没有对落地窗进行约定，那么落地窗应该符合国家的强制标准和使用目的。本案中，落地窗如果没有国家的3C强制检验标志，就应该被认定为存在质量问题，骆先生有权向开发商主张更换。
[b]案例：窗外多了根钢梁[/b]
王某购买了一套期房，在办理入住手续时发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，还威胁人身、财产安全和隐私权。在预售签订合同过程中，房产商在所有的楼书广告上都没有向购房者明示窗外有这个钢梁。王某多次以书面方式要求房产商解决这个问题，但都被拒绝。房产商认为这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工验收合格。作为个体客户应该考虑整个小区的利益，况且现在已入住，表明对房屋的现状已认可。
浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：这个案子应视具体情况而定。如果这根钢梁客观上确实已经威胁到王某的人身、财产安全，即该设计存在瑕疵，他可以要求开发商进行改进。如果钢梁是整栋大楼的户外一部分，且客观上仅仅是对王某房屋外观有细微的影响，同时王先生与开发商签订的合同中对此又没有约定，则王先生的主张很难得到支持。
[b]案例：采光权受侵害[/b]
2004年5月，徐先生购买富阳某房产公司的房子。通过图纸、模型和销售人员的介绍，他购买的房子南面为停车库，车库顶标高与二楼楼面等高。2004年11月，徐先生发现，这幢房子南面已建成的车库顶楼标高要高于二楼1米，严重影响了二楼业主的采光和使用功能。经交涉，开发商也承认了该问题，并同意换房，最后经协商换购该幢楼的另外一套房子。徐先生提出两个要求，一是由开发商承担因换房给业主造成的损失，二是房价应按第一次购房时的价格，开发商代表也口头答应了。
因为换了房，徐先生需要重新办理按揭贷款，但在结算过程中，徐先生发现开发商让业主承担了已经发生的6个月的银行贷款利率总共9000多元钱的利息。徐先生觉得应由开发商来付这笔利息。
律师点评：由于开发商违反了合同的约定，侵犯了徐先生的采光权。由此徐先生向开发商提出的要求是应该支持的，那么开发商就应该给徐先生换房和赔偿。开发商没有权利要求徐先生承担这些利息。反而徐先生有权根据开发商的违约行为，向开发商要求由于换房而造成的损失。
[b] 关键词：
周边环境提示：[/b]
现在的房子大多以期房为主，不像买现房，能对周边的环境一清二楚。买期房有一个过程，因此购房者对周边环境的潜在变化要心中有数，看一看买期房之处是否有环境恶化的可能，比如有没有制造“三废”的工厂在建设。
[b]案例：楼盘附近多了火车头检修站[/b]
陈女士冲着杭州某知名楼盘的品牌效应，2005年买了该楼盘的房子。虽然该楼盘有条铁路在附近，但陈女士和其他业主都认为只要开发商用心做，问题不大，而且对铁路噪音大家都能接受。但是没想到铁路的东侧居然有个150米长的火车头检修站，声音是低频的，也不是很响，但是震的人心脏受不了。陈女士等人找到环保，环保认为开发商没有做足做好减噪措施。接下去，陈女士与其他业主和开发商交涉，但开发商却表态不承认噪音问题。
浙联律师事务所律师舒军律师点评：如果该震动的原因在开发商建房之前就已经存在的，开发商就应当承担相应的责任。业主可以要求开发商采取补救措施，尽可能地减轻因铁路检修火车头造成的震动。如是在开发商建房后该震动才出现的，则属于相邻关系上的侵权纠纷，业主可以要求铁路部门停止侵害。
[b]案例：楼盘附近有噪音污染[/b]
2006年6月，临江花园的业主集体对该项目提出更换中空玻璃。据了解，该项目距离铁路非常近，该铁路线每天经过的火车有几十列甚至上百列，几乎每隔十分钟就会有一趟火车通过而且火车上桥前按照规定都要鸣笛，噪声污染非常严重。业主们最大的愿望就是要求开发商给他们的房子装上中空玻璃，但是这个要求被拒绝了。据了解，由于项目紧挨铁路的原因，在项目立项时，杭州市环保部门在建设项目环境影响报告的审批意见当中就要求开发商进行环保治理，批复中有一条是：为减少铁路噪声对项目两测住宅的影响，需委托有资质的专业单位对噪声进行治理。在靠近铁路的相应位置，设置高四米以上的隔声屏障。隔振沟及密集立体绿化，隔噪防护带20米。且要在铁路一侧住宅采用隔声窗。尽管环保部门早在立项时已提出这样的要求，可到现在为止，开发商并没有做到这四项噪声治理当中的任何一项。
浙联律师事务所律师舒军点评：开发商没有按照环保部门的审批意见作隔音处理，应承担相应的责任，业主们在与开发商协商无果的情况下，那也只好通过法律途径来解决了。
[b]户内，看细节[/b]
户内简单可以分为楼道和室内。户内是很多购房者最为重视的部分，因为这和今后的生活息息相关。买一套属于自己的房子是人生中一件相当重要的大事，购房者的验房态度一定要认真，尽可能地把问题考虑得更细致一些，逐项进行验收，切莫草草收房，以至日后苦不堪言。
提示：
[b]重点查看楼道及电梯的宽度、高度、扶手、踏步、窗户是否符合国家规范。[/b]
作为工程质量要求，通道宽度有固定的标准，一般而言，通道净宽1.1米，现在不少楼盘没有达到这一标准，如果这样，对居住舒适度和安全性方面就会有一定影响。楼梯应至少一侧设扶手，楼梯净宽达三股人流及以上时应两侧设扶手，而栏杆的牢固度也直接关系到小孩、老人安全问题。通行人的楼梯板或梁下净高不应低于2m。梯段净高不应低于2.2m，且包括梯段前后延伸0.3m范围。楼梯窗台高度低于0.9m时，不论窗扇开启与否，均应有防护措施。每一梯段的踏步数，不应超过18级，亦不应少于3级。
[b]关键词：楼道、电梯案例：楼道高度不足[/b]
福田假日之约的业主王先生向《楼市》举报，他买的房屋，一楼至二楼、二楼至三楼的楼梯，梁下净高均为1.8米左右，明显违反了国家的强制性规范。造成的后果是，家具难以搬上楼，严重影响了房屋的使用功能；人上下楼梯头顶易碰到梁，存在安全隐患。他因此要求开发公司重新设计、制作楼梯，或者对他作出相应赔偿。
浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：国家对于房屋等建筑物制定了严格的强制性规范，如果开发商违反了这些强制性规范，将会导致房屋验收不能通过，房屋的权证也难以办理。本案中，王先生可以向有关规划部门反映遇到的情况，查阅开发商是否严格按照规划设计进行建设。如果开发商违反规划或者擅自变更规划将受到行政处罚，同时购房人也有权让开发商对建设中的瑕疵进行改进或者进行相应的补偿。
[b]案例：原装进口电梯该如何认定？[/b]
2006年3月，杭州某楼盘的购房者在房屋交付使用后发现，楼盘的两台电梯虽标有外国某电梯公司的商标，但实际制造单位均为中国某电梯公司，并非“原装进口电梯”，而依据《房屋买卖合同》附件二关于“房屋公用电梯为两台原装进口电梯”的约定，某房地产公司应当安装进口电梯，为此购房者多次找房地产公司交涉，认为房地产公司安装国产电梯的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。而某房地产公司认为电梯零部件都是进口的，并没有违约。
ezudm 2006-12-14 14:33
[b] 室内[/b]
室内要检查的项目比较琐碎，大致需要检查入户门、门禁系统、窗、顶面、墙面、地面、墙阴阳角、空调(空调位、电源配置)、厨房(排烟)、卫生间(下水、通风)、阳台、管道、主体结构(横梁、立柱、净高)等。为了更清楚地说明一些问题，记者并没有按照一定的标准来划分，而是作了以下分类。
据记者了解，从今年3月1日起，萧山区已经实施住宅工程质量分户验收。先由建设单位组织施工单位和监理单位或物业公司进行质量分户验收，最后由萧山区建设工程质量监督站进行抽查。据悉，杭州市区也望进行分户验收，细则正在审批之中。
[b] 关键词：
裂缝提示：[/b]
一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
购房者首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝；其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题；最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患。对这类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。
[b]案例：严重裂缝产生的纠纷[/b]
王先生买了杭州城西某房产公司开发的房子，于2002年11月交付，交房时发现所购房产有一处开裂(楼面上下贯通)，于是开发商对房屋进行了修补，修补期3个月。房子未能按期正常交付使用。按合同规定，开发商应交付滞纳金，可至今拒赔。
浙江六和律师事务所赵西刚律师点评：对于王先生购买的房子，王先生有权要求开发商对自己认购的房子进行修缮或者对房屋质量进行检测。王先生要求开发商对认购房屋的裂缝进行修缮，那么修缮的费用应该由开发商来承担。因修缮致使房屋交付期限延误的，王先生同样有权要求开发商按合同约定支付滞纳金，因为依约交付没有瑕疵的房屋是开发商的义务，从而房屋的瑕疵产生的法律责任应由开发商承担。
[b]案例：结构性裂缝如何解决？[/b]
业主汪女士，在2003年10月向浙江钱江房地产开发实业有限公司购买了位于彩虹城二区的一套公寓。2005年11月交付后，汪女士发现该物业内的卫生间地面存在明显的结构性裂缝，且伴随向楼下渗水的现象。在与该楼盘主管交付的部门交涉之后，也曾有人专程上门维修。但往往只是在裂缝表面用石灰抹平，无法实质性解决裂缝的漏税问题，而且至本文发稿之日，该问题尚未解决。目前，开发商表示将继续由该楼盘售后服务中心负责为该物业进行维修，直至业主满意为止
[b]提示：[/b]
漏水是由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。
购房者要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况，特别是一些门窗、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
[b]关键词：漏水案例：房屋漏水无法修复该怎么办？[/b]
2005年9月，刘女士经介绍购买了城东某楼盘。2006年2月，房屋出现漏水现象，物管负责把房屋漏水修复后，两星期后发现房屋均还有多处漏水现象(拍有影像资料)，再次联系物管要求修复时，物管答应联系开发商来修复他们无法修复的外墙渗水问题。到2006年5月经过物管的多次修复，房屋均还有不同程度的漏水现象，特别是外墙的渗水问题还是没有解决。
浙联律师事务所律师戴和平点评：该房屋经两次维修还是不能正常使用的话，刘女士就有权要求退房和赔偿损失。因为《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法》第二十九条规定：在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房并赔偿损失。还有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
[b]案例：因为漏水可以拒绝收房吗？[/b]
张先生买了城北拱墅区的房子，房子是在2005年12月交付的，张先生于2006年1月去办交房手续，付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏水(顶楼)，还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出，但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房，但开发商方面否认这是延期交房，只承认有责任。
[b]浙江六和律师事务所赵西刚律师点评：[/b]
依约交付没有瑕疵的房屋是开发商的义务，对于渗水、漏水及开裂的房屋张先生有两种选择：一是拒绝接受交付，并可要求开发商补正，如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；二是接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失，如损失没约定的，按照房屋补正期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
[b]关键词：空鼓提示：空鼓指基层、砂浆层、砖体间粘贴不牢，或是水泥砂浆密实度不够导致的内空现象。[/b]
房屋空鼓不属主体质量问题。很多购房者认为反正装修的时候都要重新掉了重做，有没有空鼓没关系。但九鼎装饰工程部的陈经理告诉记者，如果没有空鼓，装修的时候并不需要敲掉重做，而且空鼓过多，很容易造成后期的抹灰层开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。所以，购房者在验房的时候，如果发现空鼓，就得要求开发商整改掉。如果是自己验的话，可以自备小锤子，轻轻敲打时，如有空鼓会发出很清脆的声音。
[b]关键词：门、窗提示：[/b]
入户门主要看有无划痕、变形，关门后查看四周缝隙均匀适宜，门和锁应该开启灵活，还要用专用水平仪测门安装垂直度。窗的密封性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏，但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实，重点查看直角接合部是否严密，表面是否光洁，不上锁是否会自动关上或打开，目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。窗子应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。
[b]关键词：层高提示：[/b]
住宅的层高，是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为“净高＝层高-楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。今年3月1日起正式实施的国家标准《住宅建筑规范》中则规定：普通住宅层高宜为2.80米，卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。另外，购房者在验房时切莫忘了带上卷尺。
[b]关键词：卫生间提示：[/b]
除了前面提到的应检查顶部与管道接口处有无渗漏，卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如果卫生间没有窗户，则应有通风孔。通风孔直径10cm，设在吊顶下面。离通风孔最近的插座距离应在1.5m之内，并且是防水插座。闭存水试验一定要做。具体做法是，在楼上和自家的卫生间(包括阳台)用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24-48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平。另，向下水处灌水时，下水顺畅则无问题。
[b]关键词：阳台案例：[/b]
栏杆高度与牢固度不够杨先生购买了跃层220平方米的户型，该楼层为6跃7层，据验房师验房，跃层露台栏杆的高度均为90厘米，而且栏杆为塑料质地，牢固性较差。依据国家建设部要求，6层以下住宅，栏杆高度为不得低于90厘米，6层以上住宅栏杆高度为不低于105厘米，为安全标准。杨先生不知道以后如果出现意外事故，该由谁来负责？
[b]浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：[/b]
国家对建筑材料的标准已经出台了国家标准和行业标准。房地产企业和建筑企业都应该严格执行。杨先生所购房屋的栏杆与国家规定的标准严重不符，开发商应当承担修复责任。杨先生应尽快书面通知开发商前来修复，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，杨先生可以先对房屋栏杆现状做一个公证，再自行委托第三人前来修复，并向开发商主张修复费用及其他损失。提示：一般要看阳台门的内外的水平差度，阳台与外墙接缝是否开裂，下水是否通畅。房屋进出阳台的玻璃隔断门有没有按国家的强制性要求安装钢化中空玻璃。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因为玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还有值得注意的一点是，看阳台的栏杆是否达到标准。关键词：空调、空调位
[b]关键词：管道提示：[/b]
除了前面提到的问题，购房者还要检查管道是否牢固，和通风口、给排水管、电路间距是否合理，以及厨房里燃气管道的布局是否合理。根据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》中规定：用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用45度三通或45度四通和90度斜三通或90度斜四通。坤和建设集团工程建设部经理叶山提醒消费者，污水管和废水管实际上是应该分流的，但现在有些小区却将污水管和废水管合并成一根管子，这是不合理的。
[b]关键词：空调、空调位案例：[/b]
空调品牌与承诺时不符彩虹城部分业主反映当初浙江钱江房地产开发实业有限公司在销售时承诺预装的空调品牌和目前交付时装的空调品牌(美的)有较大的出入。该开发商表示，钱江房产和业主签订的《商品房买卖合同》中约定开发商赠送每户一台户式中央空调，其中未确定品牌。
[b]浙联律师事务所舒军律师点评：[/b]
在开发商拒不承认当初的承诺与实际有出入的情况下，业主要讨回公道是很难做到的。因此，购房者在与开发商签订合同时，一定要将自己关心的事情写入合同，否则一旦因此出现纠纷，必然会为自己的维权造成极大的困难。
[b]案例：缺少空调位或位置设置不合理[/b]
2006年6月，钱江湾花园的业主们提出，该项目部分房屋缺少空调位或空调位设置不合理。项目有部分空调位置设计在邻居阳台上，这样就不能安装空调。建筑规范规定小高层和高层建筑7楼以上不得外装空调室外机，该项目位于江边，潮气足、风力大，高层铁架外装空调室外机必定会造成严重的安全隐患，日久铁架锈腐及墙面与螺栓处松动后果不堪设想。如果不进行统一整改、规划，由业主各自安装，将会出现外立面杂乱无章、冷凝水随意排放、高层无栅栏安装极不安全等不利现象，有损项目整体形象。因此，该项目的业主强烈要求房产公司能对部分房屋空调位做好增设、美化整改措施。目前，业主们已和开发商协商好，把空调位安放在业主们所要求的位置，空调外挂由物业统一解决。提示：空调纠纷也是最近比较频繁的一个现象，问题主要集中在空调品牌不符合，空调位置不合理等等。购房者主要查看空调位有没有存在，预留孔位置是不是符合规范，电源配置有没有。
[b]关键词：配电装置提示：[/b]
主要检查插座开关是否接线良好，火零线是否接错，插座是否安全以及是否达到标准。根据《住宅设计规范》要求，卧室应有2组、厨房2组、客厅3组。开关箱内的各分路开关应有明显的标示。开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。弱电主要检查端口配置、间距、位置及标高。
[b]关键词：设计变更案例：[/b]
交付的别墅，露台不见了孙先生在2002年下半年与杭州某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，购买了一套总价300多万元的别墅。根据合同规定，2003年12月31日前交付，但开发商到了2004年4月才通知交付，而且开发商违反合同规定，交付的别墅没有露台(合同规定别墅应有露台)。
[b]浙江六和律师事务所赵西刚律师点评：[/b]
根据孙先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定2003年12月31日交付别墅，但开发商到了2004年4月才通知交付，那即使该别墅是没有瑕疵的，开发商没有按约定时间交付别墅本来就应承担违约责任，在交付时，开发商又交付没有露台的别墅，如该露台已无法补正的，那孙先生有权解除合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿没有露台所致的损失。
[b]案例：楼梯设计与合同不符[/b]
2004年5月，张先生购买了一套商品房，房屋分两层，4层为50多平方米，跃层30多平方米，一共86平方米，合同中对4层与跃层的楼梯设计有具体的约定。在签订合同书之前，张先生前往现场查看发现，4层与跃层的楼梯设计不合理，不能正常设置步梯，只能自己设计爬梯。他当即向售楼处工作人员提出疑问，并要求公司修改楼梯。但大半年时间过去了，公司人员一直推诿，他只好申请退房。
律师点评：该案中张先生与开发商正式订立《商品房买卖合同》，并且双方在合同中对4层与跃层的楼梯设计有具体的约定。双方在合同的实际履行中开发商没有按照合同的约定履行相应的义务，对楼梯的设计存在不合理的地方，不能正常设置步梯，只能自己设计爬梯，因此张先生对开发商的违约行为，可以要求开发商重新设计、建造楼梯。由于开发商原来设计的楼梯影响张先生正常使用的，张先生可以要求退房。提示：设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。设计变更需要经建委委托的建筑设计院审核同意。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”因此，购房者在未收到开发商设计变更的书面通知时，一定要查看结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等是否发生了变化。
[b]关键词：面积核实案例：[/b]
面积缩水可不可以索要双倍赔偿？2002年3月，马小姐与某房产公司签订买卖房屋合同。合同中约定，马小姐购买对方一套建筑面积为105.62平方米的写字间，总价款为245万余元。合同还约定，实测面积以杭州市房屋土地管理局测量的面积为准。2003年4月22日，该房产公司向马小姐发函称，根据房管部门的勘测报告，这套房屋的实际面积仅为77.5平方米。面对26.6%的缩水面积，马小姐将该房产公司告上法院，索要双倍赔偿。
[b]浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：[/b]
本案中，如果马小姐与开发商在商品房买卖合同中明确约定了面积不符的处理方式的，双方应该按照合同的约定处理，此时不能适用司法解释中关于“3%”的规定。如果合同没有对此进行约定，则应适用上述“3%”的规定。此时马小姐可以有两个选择，一是主张解除商品房买卖合同并要求开发商返还已付购房款及利息；二是同意继续履行合同，房屋面积误差比在3%(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还给马小姐，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给马小姐。当然马小姐可以选择一个最有利于自己的处理方式。
[b]案例：面积翻倍的损失谁来承担？[/b]
2003年3月，何先生与临平某开发公司签订了《排屋预约购买协议书》。在协议书签订后，何先生一直很关心该项目的进展情况，但多次询问该开发公司的员工，都说图纸没有修改完等等。近日，开发公司来电说可以签正式购房合同了，但是原约定面积为255平方米／套的房子却变成了400多平方米／套，总房价也从130万左右一下飙升为200万元左右。经过多次交涉，开发商称不愿意购买可以退房，但何先生认为三年的等待时间，周边的房价已经涨了很多，不买已经错过了周边的其他项目，如果买就得多承担近一半的面积，这中间的损失怎么算？
[b]浙江星韬律师事务所律师熊永义点评：[/b]
本案中，我们应首先审查《排屋预约购买协议书》是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且开发商是否已经按照约定收受购房款。如果这两个条件都具备，该协议应认定为一份商品房买卖合同，那么何先生可以依据该协议处理。反之，如果《排屋预约购买协议书》仅仅是一份预约，则应该按照预约违约来处理。如果双方在预约中明确了房屋的面积，则面积翻倍的责任在开发商，如果何先生已经向开发商支付了定金，开发商应双倍返还定金。如果预约中没有约定房屋面积，则双方都没有过错，开发商只需将定金返还给何先生。当然双方可以解除预约，另行签订商品房买卖合同。
[b]案例：车棚的面积是否应计算在商品房面积中？[/b]
2002年7月，杭州的张女士与某房地产开发公司签订一分《商品房预售合同》，规定房地产开发公司将一套建筑面积为102.50平方米的住宅预售给张女士，房价为652800元。张女士依约支付了房款。第二年8月10日，房地产公司将房屋包括一间面积为10.22平方米的车棚交付给张女士使用。但张女士发现自己领取的房产证中记载的房屋建筑面积是92.28平方米，比预售合同规定的少了10.22平方米，为此找房地产公司交涉。房地产公司称车棚的面积应计算在商品房面积中，张女士认为房地产公司在签订《商品房预售合同》时并未说明，况且自己也没有汽车，根本不需要车棚，因此房地产公司的这一行为存在欺诈，要求房地产公司双倍返还多付的10.22平方米的房款130177元。
[b]浙联律师事务所律师舒军点评：[/b]
此案争议的焦点在于如何计算房屋建筑面积。现行的《建筑面积计算规则》规定：建筑物内的技术层超过2.20米的，应当计算建筑面积。因此，处理的情况分为两种：一是张女士所购房屋的车棚技术层未超过2.20米，房屋实际面积小于合同约定的面积，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产公司返还给张女士，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产公司双倍返还给张女士；二是车棚技术层超过2.20米，房地产公司就不存在欺诈行为，张女士要求双倍返还多付房款的行为缺乏法律依据，即使诉之法院也难以得到支持。但张女士可以要求房地产公司协助其将车棚的面积登记在房屋所有权证中。
[b]提示：[/b]
购房者在验房时，一般无须测量自己的面积，因为即使测出面积多少，也得不到法律和开发商的承认。任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要要求开发商提供测绘资料，将合同中约定的面积与实测面积进行核对，即可得知面积有无误差。如双方没有在《商品房买卖合同》中有特别规定的，误差比绝对值在3%以内(含3%)的，根据实际误差结算房款，面积误差比绝对值超出3%时，买房者有权退房。
ezudm 2006-12-14 14:34
[b]其他你该注意的事项[/b]
[b]关键词：物业公司提示：[/b]
物业的好坏直接关系到业主的日常生活。购房者应核实物业公司的管理资质，建设部《物业管理企业资质管理办法》中明确规定：二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目。另外，购房者在房子交接时还应了解原来的管理业绩、社会形象、等级等等。
例：物业管理公司不具备管理项目资质2006月6日，滨江区钱江湾花园项目的业主发现，该项目所聘请的物业管理公司资质等级为杭州市三级，而钱江湾花园建筑面积为20万平方米以上，因此，该物业管理有限公司不具备管理钱江湾花园项目的资格。钱江湾花园的业主们认为，房产公司应就该问题作出合理的整改措施。目前物业管理公司尚未更换，由于物业管理公司对业主们的服务较到位，业主们对此也不再要求更换。
[b]关键词：口头承诺提示：[/b]
在法律上，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。如果购房者对某一方面的问题特别关注，就要和开发商协商写进合同，如果开发商不能答应，你可以不买，如果你买了，就不要对此有任何法律上的期待。
[b]案例：地下停车位该归谁？[/b]
某高档小区开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车(注意：是供业主停车，而不是产权转移)。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以高价卖掉了其中的部分车位，其余车位则被小区物管公司租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。浙联律师事务所律师舒军律师点评：业主们是否需另行购买车库才能取得停车权，关键看业主与开发商签订的商品房买卖合同对此有无约定，如有约定又是如何约定的。如业主与开发商签订的商品房买卖合同对车库没有约定，业主想在不付费的情况下取得车库的使用权，在目前的法律框架内是难以实现的。如业主与开发商签订的商品房买卖合同中对此已经有了约定，则业主与开发商均应依据合同的约定来处理。正在制定的《物权法》(草案)中则明确规定，小区停车库有约定的按约定处理，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。但该草案至今还未经全国人民代表大会审议通过。
[b]案例：免费班车变成了收费公交[/b]
2004年对杭州房产几乎是“抢购时期”，无论是哪里的房子，只要有售，几乎都需要托点关系，才能拿号购房。王先生也于当年10月购买了余杭某楼盘，当时价格相对主城区较便宜，由于开发商口头承诺今后小区将有免费班车开通，所以尽管距离较远还是接受了。现在房子交付了，王先生却发现免费班车却成了收费公交，这样一来，居住成本明显上涨，而且周边现在配套不全，连买菜都要依赖公交，这样的房子真是没法住。开发商口头答应的条件没有兑现，王先生希望开发商给个说法。浙联律师事务所律师舒军点评：现在如开发商不承认当初承诺过小区将有免费班车开通，王先生想向开发商讨个说法是很难办到的。因此，消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要将自己关心的事情写入合同中，如开发商做不到这点，这明显说明开发商其中有诈。
[b]关键词：售楼广告提示：[/b]
售楼广告有法律效力吗？浙联律师事务所律师舒军认为要看具体情况而论，比如里面的广告内容是否具体明确，对业主的购房有没有造成影响等。有的即使属于内容具体确定，但属于开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效，如常见的“买顶层送花园”、“保证产权”、“售后包租”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分。因此，购房者在看售楼广告时，应慎之又慎。
[b]关键词：沙盘模型提示：[/b]
沙盘模型和实际情形大相径庭从而引发纠纷的情况屡屡发生，很多开发商为避免法律纠纷，常常会在沙盘处标注“沙盘模型仅做参考，具体以实物为准”。一旦产生纠纷，购房者取证往往很难。如果购房者要避免日后产生纠纷有证可依，可在看盘时带公证员前去，用公证书固定下来。
[b]案例：沙盘模型具有法律效应吗？[/b]
王先生在某房产公司的售楼部处，通过沙盘模型看中了一套户型，王先生觉得该户型朝向好，王先生再三询问沙盘模型是否与实物相符，销售员肯定地回答是一样的，王先生签完合同并交了首付。房子交付日，王先生在验房时发现，他家客厅的落地阳台右侧紧挨着一面楼体墙，向外延伸3米，不但挡掉90度的视角，而且一过中午，连同阳台和相临的次卧窗户的阳光都被挡掉了。王先生立即向开发商提出退房，开发商提出要求王先生支付违约金10000元。浙联律师事务所律师舒军点评：合同中如果没有对此约定，沙盘模型的证据又无法取得的话，王先生恐怕要哑巴吃黄莲，有苦说不出了。
[b]案例：玻璃墙成砖墙[/b]
刘小姐于去年底参与一次购房活动时，在参观某开发商设在售楼大厅中央的楼盘模型时，对其中的一套商品房十分感兴趣。这套商品房的客厅有一面为全透明玻璃构成的玻璃墙，打开窗帘站在房中便可大视角地看到窗外的风景。在现场得到售楼小姐的确认后，当场与开发商签订了《商品房预售合同》，并按合同的约定在三天内交了50%的预付款。今年8月上旬，刘小姐在实地察看自己预购的商品房时，发现开发商在售楼模型上所宣传的那面玻璃墙并不存在，在墙上只有一扇一米五左右的窗户。刘小姐当时找开发商理论，开发商对此拒不承认，并且刘小姐发现合同中对此只字未提。浙联律师事务所律师舒军点评：刘小姐要想向开发商讨回公道，最重要的是固定证据，即将开发商宣传这套房屋的客厅有一面是玻璃墙的事实固定下来，比如可以用拍照或者请公证部门对这一事实进行公证。根据房产相关法律，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商应对此承担违约责任。如果开发商拒绝，刘小姐通过法律途径向开发商讨回公道。
[b]关键词：逾期交付提示：[/b]
所谓逾期交付,是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用的期限内,没有把房屋交给购房者入住的行为。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。
[b]案例：因规划部门造成的逾期交房，开发商要不要负责？[/b]
常先生购买的某别墅楼盘二期整整延期了六个月才交付。按照此前签订的购房合同规定，逾期交付这么长时间，应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知，表示因为逾期交房，业主们可以免交一年的物管费，至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时，开发商称是因为规划部门延迟验收造成了逾期交房，责任在于规划部门，属于免责范围。浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：根据《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。在我国，政府行为并不属于合同法中的不可抗力。本案中开发商称因为规划部门原因导致逾期交房属于免责范围，我们认为除非常先生与开发商对免责范围另有约定，否则开发商的说法是不能成立的。开发商应该按照合同约定向常先生承担逾期交房的违约责任。案例：谁为延期交付买单？刘小姐与男友为结婚购买了新房，原定计划2005年12月底交房，所以婚期安排在次年2月底，但是直到2006年初依然没有交付的消息。据开发商解释，本来一期是能够按时交付的，但是由于该项目在前期建造时，拆迁遇到了很大的困难，加上资金不到位，所以后期建造周期延长了，3月底前一定能交付，开发商答应免一年的物业管理费作为补偿。但是这样，刘小姐的婚期将不得不延后，酒席也定了，刘小姐对开发商这样的处理很不满意。浙江星韬律师事务所熊永义律师点评：首先，开发商逾期交房已经构成违约。在开发商实际交付房屋后，刘小姐可以按照合同约定向开发商主张逾期交房的违约责任。如果合同没有对此作出约定，根据商品房买卖合同司法解释的规定，开发商逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
出现问题购房者如何解决？购房者遇到纠纷时，应冷静处理，遵循的原则是：“发生纠纷协商解决，协商不成提交仲裁或到人民法院诉讼”。通常协商的方式有四种：一是直接找开发商协商解决，尽可能心平气和地去沟通；二是向行政主管部门，比如房产管理局、建设局投诉，由他们责任开发商整改；三是寻求专业人士或者律师与开发商协商；四则向消费者协会投诉，请求消费者协会组织调解。在协商过程中，消费者应特别注意尽量采用书面形式，同时保存好房地产开发企业的书面答复。双方如果在《商品房买卖合同》中约定，就向仲裁委员会申请仲裁，否则向法院提起诉讼。采取诉讼方式时，消费者应做到：1.确定管辖法院，《民事诉讼法》规定，有关不动产的诉讼由不动产所在的法院管辖；2.起草起诉书，起诉书应有明确的原、被告，诉讼请求明确；3.收集所有与本案有关的证据材料，以支持自己提出的诉讼主张。