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　　买房真经旭日工作室　编著

　　上架建议：家庭装修

　　ISBN 7-5019-5660-X/TS.3277

　　定价：24.00元

　　买房真经家居真经系列

　　这不是一本给房产专业人士看的图书，而是供大众阅读的家居读物。本书把购房当中所接触到的专业术语进行了详尽的解释，对各种不同的购房方式和流程，本书也以一个普通购房者的身份进行了审定。文字简单易懂，内容贴心实用，确实是一本家居置业读物中的“真经”。

　　第一章

　　制定购房计划

　　第二章　

　　购房常识

　　第三章　

　　实地考察

　　第四章

　　签订认购书

　　第五章

　　办理购房贷款

　　第六章　

　　保险与公证

　　第七章

　　验房与维权

　　第八章

　　置业性投资与二手房买卖

　　第九章　

　　物业管理

　　买房真经旭日工作室　编著

　　责任编辑： 安雅宁

　　策划编辑： 安雅宁　　责任终审： 劳国强

　　责任校对： 郎静瀛 责任监印： 胡　兵

　　装帧设计：迪彩〓设计　王超男　张　硕

　　出版发行：中国轻工业出版社(北京东长安街6号，邮编：100740)印刷：

　　经销：各地新华书店

　　版次：2007年1月第1版第1次印刷

　　开本：889×1194 1/24 印张： 6

　　字数： 199千字　　　插页：12

　　书号：ISBN 7-5019-5660-X/TS.3277定价：24.00 元

　　读者服务部邮购热线电话：010-65241695 85111729 传真：85111730

　　发行电话：010-85119845 65128898 传真：85113293

　　网址：www.chlip.com.cn

　　Email：club@chlip.com.cn

　　如发现图书残缺请直接与我社读者服务部联系调换

　　60540S4X101ZBW

　　图书在版编目(CIP)数据

　　家居无忧. 买房真经/旭日工作室编著. —北京：中国轻

　　工业出版社，2007.1

　　ISBN 7-5019-5660-X

　　Ⅰ.家...Ⅱ.旭...Ⅲ.住宅-选购-基本知识-中国

　　Ⅳ.F299.233.5

　　中国版本图书馆CIP数据核字(2006)第121249号

　　序 言

　　房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，就目前来看，其发展越来越成熟，特别是当前，各大中城市的旧城改造、城市规划和城市化进程的步伐已经越来越快。大大小小的房地产商给普通的老百姓们提供了大量的各式各样的商品住房。

　　虽然国家已经制定了相应的法律规范来约束开发商，开发商们的经营行为也在逐渐走向规范，但是因为利益的驱使，在商品房的交易过程中，还是会不时地有各种各样的购房陷阱出现，令购房者防不胜防，后悔不迭。

　　虽然商品房的属性还是商品，但是因为其涉及的金额巨大，相应的法律条款也比较多，所以，这并不是一个简单的交易，而应该是一种比较专业的交易市场。在西方一些国家，都有比较成熟和专业的房屋经纪人为准备购房者提供相应的法律等方面的咨询和服务，但是就我国目前的情况来看，虽然各种各样的房屋中介机构如雨后春笋般涌现，但是这些中介机构本身也是良莠不齐的。怎样才能掌握购房过程中的最基本的知识和技巧，有效地识别各种不同的圈套，合理充分地保护自己的合法利益……以上的种种问题，就成为横亘在很多准备买房者面前的鸿沟。

　　有鉴于此，我们精心编写了这本《家居无忧—买房真经》。这本书本身不是给专业人士看的，而是给普通大众阅读的，因此，我们的语言尽量做到简洁明快，许多专业术语也尽量予以解释，对各种不同的购房程序和流程，我们也以一个普通购房者的身份进行了审定。我们的目的就是希望可以打造出一本通俗大众化的购房“圣经”。

　　考虑到国家为了更好地调控房地产业的发展，会随时根据社会需求和行业发展而颁布相应的法律法规，如2004年，央行曾经建议取消商品房预售制度，但是很快被建设部予以否定，声明短时间内不会有所调整，但是关于取消预售制度的说法一直都没有停息过。而我们在创作这本书的时候，都是以现行的法律法规为基础的，所以，当读者朋友参阅本书的时候，一定要密切关注相应的产业政策，让自己的选择以出台的相关政策为依据，只有这样，才可以提高你购房的成功系数，把风险降到最低。

引用:

　　编者

　　第一章 制定购房计划.....................7

　　一、五年之内，你准备买房吗........................7

　　二、你为什么要买房................................9

　　三、买房，你应该准备什么..........................11

　　第二章 购房常识.........................19

　　一、购房术语......................................19

　　二、理性看待房地产广告与楼书......................24

　　三、科学规避购房风险..............................25

　　四、买房砍价策略..................................30

　　五、怎样核算商品房的面积..........................32

　　六、怎样办理房屋所有权证..........................34

　　七、购房中所应缴纳的费用有哪些....................38

　　第三章 实地考察.........................41

　　一、确定考察内容..................................41

　　二、具体的考核标准................................45

　　第四章 签订认购书.......................53

　　一、怎样签订房屋认购书............................53

　　二、签订购房合同前须知............................54

　　三、怎样签订正式的购房合同........................55

　　第五章 办理购房贷款.....................63

　　一、按揭贷款的一般常识............................63

　　二、个人商业性住房贷款............................64

　　三、住房公积金贷款................................67

　　四、个人住房组合贷款..............................70

　　五、二手房贷款....................................72

　　六、房贷新品种....................................73

　　七、贷款的还贷方式与利息..........................76

　　八、提前还贷，哪种贷款更划算......................78

　　九、提前还贷的步骤................................78

　　十、提前还贷的方式................................79

　　十一、提前还贷的注意事项..........................80

　　第六章 保险与公证.......................81

　　一、房贷险的意义..................................81

　　二、房产保险的品种................................82

　　三、如何签订房产保险合同..........................83

　　四、房产保险的受益人..............................84

　　五、提前还贷如何退保..............................84

　　六、什么是房产公证................................86

　　七、房产公证的办理................................87

　　第七章 验房与维权.......................89

　　一、验收入住的步骤................................89

　　二、如何认定开发商逾期交房........................92

　　三、入住后出现的房屋质量问题怎样解决..............94

　　第八章 置业性投资与二手房买卖...........95

　　一、投资房产的好处................................95

　　二、怎样判断房子的投资价值........................95

　　三、怎样计算投资回报率............................97

　　四、置业投资的付款方式............................99

　　五、商铺投资类型分析.............................101

　　六、产权证问题答疑...............................103

　　第九章 物业管理........................107

　　一、如何选择物业管理公司.........................107

　　二、签订物业管理合同应注意的事项.................107

　　三、如何签订物业管理公约.........................109

　　买房真经

　　附录....................................111

　　附件一：《房屋认购书》范本........................111

　　附件二：新版《商品房买卖合同》文本...............113

　　附件三：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同

　　纠纷案件适用法律若干问题的解释》..................123

　　附件四：《中华人民共和国契税暂行条例》.............127

　　附件五：《物业管理服务合同》.......................129

　　附件六：《物业管理委任契约书》.....................137

　　附件七：《物业管理条例》...........................141

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　　制定购房计划

　　第一章　

　　一、制定购房计划

　　1.五年内，你是否有购房计划？

　　A.是B.否

　　2.你在五年内购房的原因是什么？(可以多

　　项选择)

　　A.从长远来看，目前的房价相对比较低

　　B.可以享受多种的税费优惠

　　C.看好今后的楼市发展形势

　　D.这是原来的计划

　　E.市内楼盘比较多，可选择的余地比较大

　　F.其他

　　3.你在五年内不购房的原因是什么？(可多

　　项选择)

　　A.目前还没有购房的经济支付能力

　　B.还没有考虑过这一计划

　　C.已有住房，不需再购买

　　D.仍需观望

　　E.没有看到合适的楼盘出现

　　F.没时间

　　4.近期，你是否关注过房市的消息？

　　A.是B.否

　　5.你获取楼盘信息的渠道有哪些？

　　A.报纸

　　B.电视

　　C.网络

　　D.中介机构

　　E.其他

　　6.你购房计划中的区域是哪里？

　　A.市中心

　　B.一般区域

　　C.郊区

　　D.外地

　　7.你将要购房的类型是什么？

　　A.普通住宅

　　B.公寓

　　C.别墅
　　D.商住楼

　　E.写字楼

　　F.其他

　　一、五年之内，你准备买房吗

　　国家进行宏观调控的相关政策正在陆续出台，对于商品房市场的干预也在加强，你对今后房地产市场的看法如何，在今后几年内，你是否有买房的准备呢？请阅读下列问题，认真思考，做出自己的选择。

　　8.你准备购买房屋的面积是多少？

　　A.80平方米以下

　　B.80～100平方米

　　C.100～120平方米

　　D.120～140平方米

　　E.140～160平方米

　　F.160平方米以上

　　9.如果购房，你所能承受的总价款是多少？

　　A.20万元以下

　　B.40万元以下

　　C.60万元以下

　　D.80万元以下

　　E.100万元以下

　　F.100万元以上

　　10.对于房屋价格差别不是很大的楼盘项

　　目，你更关注的是什么？(可以多项选择)

　　A.开发公司的实力

　　B.交通及地段

　　C.相关的配套设施

　　D.良好的物业服务

　　E.诱人的优惠措施

　　F.其他

　　11.购房时你最能接受的优惠方式是什么？

　　(可以进行多项选择)

　　A.打折

　　B.送家具或家用电器

　　C.免一定时间段的物业费用

　　D.送停车位

　　E.赠送各类消费券

　　F.提供出境游机会

　　G.其他

　　12.对于目前的房价，你怎么看？

　　A.较低

　　B.一般

　　C.较高

　　D.很高

　　E.其他

　　13.你对本地未来房价的走势持怎样的看法？

　　A.持续稳定地大幅度上扬

　　B.价格走势基本平稳

　　C.价格会有微幅上扬

　　D.将会大幅下跌

　　E.将会小幅下跌

　　F.将会崩盘

　　测试结果分析：(略)

　　测试声明：

　　这是一个没有标准答案的测试，之所以在本书开头部分设置此测试部分，目的是引起大家的思考。有调查显示，虽然有很多人都曾经或多或少地考虑过购房的问题，但是其考虑的范围是并不宽泛、全面，即使是已经购房者，也有一部分人在消费的时候处于非理性状态。实事求是地说，这种心态是很不妥当的，特别是在涉及住房这样的大宗商品消费的时候。因此，我们希望所设置的这些问题能够真正引起你的思考，使自己在购房之前能够做出比较理性的决定。

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　　二、你为什么要买房

　　虽然购买住房对每个购房者(买受人)来说都是值得高兴的事情，但是购买住房对任何人来讲又都不是一件小事情，有些人可能需要穷其一生的积蓄才能实现这个愿望，还有些人甚至要为此背上多年的还贷包袱，除了经济方面外，想要买到自己满意的住房，也是一个非常艰难的过程(需要四处看房、砍价)。既然如此，为什么人们还要买房子呢？

　　对于大多数购房者来说，买房的目的不外乎以下两个：居住和投资。至于购买者是自己居住还是投资，这就要看购买者的购房意愿和经济实力了。但是对于资金不是很充裕的工薪家庭来说，买房就是为了居住，那么，对你来说，买房的目的是什么呢？因为目的不同，所购买房屋的位置等也会有很大的不同。

　　1.为居住而购房

　　既然购买房屋是为了居住，最需要考虑的就是根据自身的经济实力挑选地点、价格和户型等因素均适合的房屋，此外，购房者还要对住宅外部的环境，即社区内部和社区

　　外部环境进行细致的了解。一般而言，良好的住宅外部环境应该做到交通方便；没有噪音干扰；空气清新；水质无污染；远离工业区；周边有大面积绿化地带；有良好的商业服务场所；附近有文化机构；整体的规划设计美观、完整；物业管理完善；水、暖、电、气供应有充分的保障等。

　　2.为投资而购房

　　为了投资而购房的人最需要考虑的因素就是区域位置，最理想的房产应该在人气较旺、出入方便、外观和内质形象较好、周边人流较大的地区。其次，应该选择外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集区等地区，由于这些地区是商业和住房的最大市场，在此处投资都能有较好的收入。

　　此外，购买房屋要把握好购买的时机，因为房屋基本分为现房和期房两种，如果购买现房，价格就要略高一些，但是，如果这种房屋地处繁华区段，能够当作商业或办公商务制定购房计划用房，购置后即可经营，购买现房还是比较合适的。期房的价格相对较低，当市场出现较大的波动时，房屋可能会在短时间内快速升值，如果购买后转手出售，就有可能获得较好的收益，只是期房会涉及交房的时间，如果时间太长，就会影响到投资回报率。

　　三、买房，你应该准备什么

　　1.准备好资金

　　随着经济的发展，人们的收入日益提高，经济水平的提高自然让人们开始追求高质量的生活，于是，为了求得更好的居住环境，购房者开始越来越多。但是，由于许多人都是初次购房，而且，购房也不是一件小事情，关系到以后数年甚至是数十年的生活，因此，每个购房者都需要非常谨慎地对待购房问题。

　　在购房中，人们最关心的当然首先是房价，也就是说，人们在购买房屋的时候往往都会在心中有个小小的购房预算。但是，如果只是因为房价而忽略了与此相关的其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。因此，每一位想要购房的人都应该事先制定好全面、合理的购房预算，只有如此，才能有效避免购房之后的尴尬出现。那么，在购房的时候，会涉及哪方面的资金支出呢？

　　(1)首付款

　　对于具有贷款买房资格的人来说，初期的最大支出就是首付款，所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。

　　(2)各种税费

　　按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税，金额为总房款的1%～1.5%；土地税，金额为总房款的1%；保险费，金额在总房款的1%以内，除此之外，还有印花税、手续费等等，粗略计算，如果购买30万元的房子，这些税费的总额几乎达到2万元。

　　(3)维修基金

　　这一款项通常需要在进户的时候交纳，款额通常为总房款的1%，如果是别墅等高档房，维修基金还要高。

　　(4)物业管理费

　　不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样，但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。北京市最低的物业费为每平方米0.45元，这项费用是伴随购房者一生的。因此，打算购房的人应该了解不同楼盘物业管理的收费标准，计算好自己的财买房真经政支出。

　　(5)取暖费

　　不同省市的取暖费收费标准是不同的，而这个不同主要是由采暖时间决定的，北方的费用较高，越往南方费用越低，取暖费都是按照房屋面积来收取的，北京城郊的取暖费为每平方米18.50元。

　　(6)初装费

　　入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定要是要完备的，例如煤气管道、有线电视、电话、宽带网，这些同样是需要费用支出的。

　　(7)每月固定数额的贷款本金

　　现如今，许多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的40%以内，同时还要选择适合自己的还款方式。

　　(8)装修费用

　　在通常情况下，购房者都需要对新住房进行装修，按正常的比例计算，100平方米的两居室需要8万元左右。而且，装修费应当与首付款一起考虑。

　　(9)家具、电器等费用

　　进户后各种各样的家具和电器都是必须准备的，这部分费用即使按照最低金额计算，也应该在2万元以上。

　　(10)其他杂费

　　除了上述所说的各个款项外，不同的楼盘还有许多不同的杂费，这也需要在购房前了解清楚，并做好财务预算。

　　2.了解相应的购房知识

　　有句话说得好：安居乐业。之所以把“安居”放在“乐业”的前面，就是告诉人们只有先安居才能乐业。因此，对很多人来说，购房称得上是人生中的一个非常重要的事情。虽然人人都想买到一套称心如意的住房，但是，人们在购房的过程中却往往会遇到很多的问题，使人们无法实现买房的愿望或买到一套不称心的房子。这里面的原因固然有很多，但是对相关的法律知识不了解却是主要原因之一。

　　说到买房，我们最先接触到的就是售楼书。什么是售楼书呢？就是开发商所做的宣传制定购房计划广告。在阅读售楼书的时候，最值得关注的就是看售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是衡量开发商资质的一个重要标准。不过，即便售楼书中有商品房的预售许可证，你最好也到互联网上查询、核对一下，以确认房地产开发商和预售许可证的真实性。

　　其次，根据自己的需求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、地段、房型、规划配套设施、价格、优惠条件以及投资者等信息，并且要明确售楼书中的广告信息是否准确。如今的部分开发商往往采用比较模糊的说明方式，比如注明离某处有10分钟或20分钟的车程，以此来说明开发地段繁华和优越。这里面就具有非常大的伸缩性，因为这个时间没有限定车辆和车速，所以用多长时间的车程来确定地段的位置是很不可取的，而且国家工商局也已经将其认定为违法广告。只不过目前有些售楼书中还会有这样的字眼出现，我们需要特别加以注意。

　　如果你对售楼书上所描述的内容非常感兴趣，但又怕买到的房子不像售楼书中所描述的那样，应该怎么办呢？也就是说怎么才能保证售楼书的内容具有法律效力呢？关于这一点，唯一的办法就是把售楼书中的内容明确写到你的商品房销售合同中，这样才能确保和约束开发商按照售楼书的内容履行他的义务，如果他没有按照约定的条款履行义务，他就要承担责任，这是法律所规定的。

　　在你检验完售楼书，并且决定购买此处房子的时候，还需要签订认购书，并交一部分定金了。在这里我们需要提醒购房者注意，你一定要注意认购书里的“定金”和“订金”的区别。“定金”是一个专门的法律概念，对合同的成立、履行起到担保作用，具有特定定金的规则，此外还有特定的法律内涵：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就与此不同了，它不对合同起担保作用，因此，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还订金。所以，当你签订认购书的时候，一定要分清是哪个“定(订)”，这可是两个截然不同的法律概念。

　　通常情况下，房地产开发商的认购书中会有这样的条款：“买房者应该在签订认购书后的多长时间内买房，否则便不退还先交的定金。”因此，购房者在签订认购书的时候，不妨更改一下这个条款，可将其改为：“买房者在签订认购协议书后的多长时间内与房地产开发商谈正式合同，如果买房人对合同中的部分条款与房地产开发商有分歧，从而导致未能签署正式的购房合同，房地产开发商应将所收的定金全部退还。”做到这一点虽然不容易，但事在人为，只要努力争取，相信会实现这个目的的，而这样对购房者(特别是初次购房者)来说，是比较有利的。

　　3.认识相应的购房文件

　　签订了认购书之后，就需要与房地产开发商签订买卖合同了，这时，你需要非常慎重地对待这份买卖合同，因为你的权利和义务都体现在这份买卖合同里。将来一旦和房地产商发生纠纷，这份购房合同就成为解决双方分歧的最主要根据和凭证。所以，在签订购房合同之前，你需要仔细查看开发商的资格和“五证”，(如果你购买的是现房，根据国家有关规定，房地产开发商不需要办理销售许可证，但应当改为办理大产权证的审批手续，并去产权登记部门进行登记。)并且看清房地产开发商销售给你的房子是否可以办理房屋产权证。

　　那么什么是五证呢？所谓五证，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也称为《建设工程开工证》)、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。下面，我们将对其进行详细的解释。

　　(1)《建设用地规划许可证》

　　此证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围均符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有用地规划许可证的用地单位，取得的建设用地的批准文件是无效的，属于非法用地，后期的售房行为也属非法，因此，买房前一定要看清楚相关证件。该证是由市规划委员会核发的。

　　(2)《建设工程规划许可证》

　　此证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位合法建设工程的法律凭证，是在建设活动中接受监督、检查时的法定依据。没有此证的建设单位，它所实行的工程建筑就是违章建筑，因此，房屋也就无法领取房地产权属证件。该证是由市规划委员会核发的。

　　(3)《建设工程施工许可证》又叫建设工程开工证，它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属于违章建筑，不受法律保护。该证是由市建委核发的。

　　(4)《国有土地使用证》

　　此证是证明土地使用者(单位或个人)

　　使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。在填发《国有土地使用证》时，国土房管局会根据国有土地使用方式的不同，分别加盖“国土房管局划拨土地使用证专用章”、“国土房管局有偿土地使用证专用章”、“国土房管局交纳使用费土地使用专用章”、“国土房管局临时土地使用证专用章”。该证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

　　(5)《商品房销售(预售)许可证》

　　此证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。它的主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房的时候，如果此建筑已经建成，还应该持有房屋所有权证书。如果购房者想了解房屋的建筑质量，还可以查验房地产商的《工程验收证》。对于买房人来说，所买的房子是否合法，关键是看开发商有没有《商品房销售(预售)许可证》，如果有，就说明其他手续都已齐备。不过，买房人能够在售楼处看到的一般都是《商品房销售(预售)许可证》的复印件，这里面有很多名堂，你可一定要看仔细。

　　在《商品房销售(预售)许可证》内，主要标有证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。这时，你需要看清售房单位，了解自己接触的售楼机构是否是合法的销售主体。因为售楼机构有两类：一类是开发商自己的下属部门，还有一类是开发商委托的销售代表。如是后者，就需要察看其提供的委托书以证明他的身份和权限。

　　在察看项目名称时，还需要注意上面的施工号、正式地名和销售别名，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，如果不了解这些名词的含义，就会给你的买房带来阻碍。《商品房销售(预售)许可证》上的“用途”实际决定了物业的类型。也就是说直接影响了将来所交物业费标准的允许范围，比如是按普通住宅交还是按公寓收费。销售范围是《商品房销售(预售)许可证》的核心问题，一个项目的《商品房销售(预售)许可证》可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发，虽然是同一项目，但不同楼座在办证的时候也有先后之分，因此，一定要看清你买的楼座是否在许可之内。此外，发证机关和公章必须清楚，而且必须是有权机构，并且，你还要注意《商品房销售(预售)许可证》本身的年限。

　　对于以上“五证”，购房者应该怎么样看待呢？五证中最主要的就是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，只要房地产开发商有这两证，一般情况下都不会出现太大的问题。在此特别提醒购房者，在购房的时候一定要查看五证的原件，因为复印件是很容易作弊的。此外，在签订购房合同前，还要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来能够顺利办理产权证。

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　　第二章　购 房 常 识

　　一、购房术语

　　随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知，正是因为对购房术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法开发商钻“术语”的空子，因此，现将其中的部分术语介绍如下：

　　1.准现房

　　准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

　　2.现房

　　通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

　　在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需要查看“房产证”即可，而且，在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的(眼见为实)，但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。

　　3.期房

　　在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的，别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。

　　因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明，如果可行的话，不防在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押。

　　4.尾房

　　何谓“尾房”？就是房子盖好后，大部分都已经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证已经过期，而房产证还没有办下来。对于这种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

　　此外，购房者还需要注意的是，北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中还有这样的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”

　　从这个规定中可以看出，已经建好的房子，即使预售许可证没有过期，由于房地产商在取得竣工备案表的四个月内没有获得房产证，这种房子也是不能销售的，对此购房者千万要注意。

　　5.公房

　　公房又叫公有住房，通常是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建和销售的住宅，在此住宅尚未出售前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有，也就是说，属于国有住宅。

　　目前的公有住房可分为两大类：可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交纳一定的房租，但房租的金额国家有相应的规定，通常比租个人住房要节省资金，但是，这种住房很少，只有少数人能够获得居住权。

　　6.使用权房

　　使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。

　　7.不可售公房

　　不可售公房是指根据当地的现行房改政策，暂时不能出售给承租住户的公有住房，主要为旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房和卫生间合用的不成套房屋。当然，也包括部分公寓和花园住宅等房屋。

　　8.二手房

　　二手房也就是人们眼中的旧房，通常情况下，人们将二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的价格要略低于商品房，而且，一些出售的二手房往往是因为住房有问题才出售的，因此在购买二手房的时候一定要对所选购住房有个全面了解，以免买到手后会后悔。当然，也不排除出卖人因为着急用钱而出售房屋的可能。

　　9.房屋产权

　　所谓房屋产权，是指房产的所有者依照国家法律规定所享有的权利，也就是说，房屋所

　　有者对该房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利，通常情况下是指房屋各项权益的总和。

　　10.产权证书

　　产权证书是“土地使用权证”和“房屋所有权证”的总称，通常包括产权类别、产权

　　比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、建筑面积、使用面积、间数、共有数纪要、他项权利纪要和附记等，其中还配有房地产测量部门的分户房屋平面图。如果购房者没有取得房屋产权证，即便是交纳了房款，法律上也不认可购房者的拥有权。

　　11.起价

　　起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼或顶楼的价格最低，也就是起价，如果一楼带花园，顶楼的价格就是起价。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越便宜的房屋，居住越不理想。

　　12.均价

　　均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

　　13.定金

　　定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的20%，如果购房者在交了定金之后又不购买，开发商有权以购房者违约为由，不退还定金，反之亦然。

　　14.违约金

　　违约金是指按照法律规定和合同的约定，违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种，既具有惩罚性(对违约方而言)，又具有补偿性，如果当事人有违约行为，而且还是主观上的过错，无论有没有给对方造成损失，都要支付约定数额的违约金。

　　15.容积率

　　当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。

　　16.开间

　　开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。

　　17.进深

　　进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，住宅的进深不宜过大，通常限定在5米左右。

　　18.建筑密度

　　建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算，通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。

　　19.绿化率

　　绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。

　　20.绿地率

　　绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。

　　二、理性看待房地产广告与楼书

　　作为购房者，在购房过程中最先接触到的就是商品房广告与楼书，而购房者最容易产生“上当”感，事后最容易产生纠纷的起因也在于广告与楼书。

　　一般情况下，广告与楼书中都会写明楼盘的价格(有起价、均价与最高价，但通常只写起价)；付款方式(一次性付款、银行按揭、分期付款)；地理位置、环境、交通(一般都称小区交通方便、环境幽雅、地理位置好)；配套服务、管理(非常完善，通常情况下是为了弥补地理位置、环境与交通的不理想)；工程量(一般都称规模非常大，就算是只有5～6栋楼)；装修与建筑特色(通常都称为欧式风格)；金融方面的利益(称房产升值快)；发展商与代理商的实力(称自己的实力雄厚)等等方面。

　　看着这些异彩纷呈、不拘一格的房地产广告与楼书，总会让你怦然心动：这就是我需要购买的房子。如果你有了这种认识，那就说明你太幼稚了，因为这只是房地产商的宣传而已，为了达到宣传的目的，房地产商将广告与楼书中的内容进行夸大也是很自然的事情。虽然最高人民法院对其有“司法解释”：房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，但在真正执行起来的时候却非常难。

　　为了避免日后可能出现的麻烦，购房者在看广告与楼书时千万要带上“放大镜”。购房者不仅要看广告中的漂亮图画和文字，更要学会看那些肉眼无法看清的提示，诸如“图片仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容的正确性或完整性不做任何保证，也不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图以及法律文件为准。”……即使没有此类提示，也没有哪家房地产商在广告上明示：宣传内容绝对真实。

　　正是由于房地产商在广告与楼书中埋下了伏笔，因此在纠纷发生后，购房者很难以广告与楼书作为要约。此外，购房者在签署正式合同后，没有写进合同的要约就已经撤消，所以广告要约在签订合同后就没有实际意义了。通常情况下，即便在房地产案件的审判中，司法机关也只承认购房合同中的承诺。

　　我国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”商品房买卖的最终方式是以书面形式完成的，因此，购房者还是把商业广告与楼书看作没有约束力的“要约邀请”，把写进购房合同中的条款看成“要约”才更现实一些。也就是说，购房者应将广告与楼书中房地产商不愿写进合同中的条款都看作“虚假、欺骗”。

　　也许有人会问：《广告法》中不是明文规定不能做虚假广告吗？这没有错，但你应该明白，《广告法》属于行政法，它只规定了对做虚假广告的处罚标准，而没有规定做虚假广告者对受虚假广告欺骗者的具体赔偿条列。也就是说，工商管理部门在打击房地产商的虚假广告过程中，国家可以收到罚款，但受害者(购房者)得不到赔偿。还有一点需要了解，那就是《广告法》对虚假广告的罚款标准是广告费的1～5倍罚款，这对房地产商来说只是皮毛。因此，购房时，一定要慎重对待广告与楼书中的内容，最好是做到“宁可信其无，不可信其有”，理性选择。

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　　三、科学规避购房风险

　　如今，政府不断出台各种新政策，逐步规范房地产市场，使得开发商坑害购房者的现象日益减少，但是，由于部分购房者不太了解购房过程中的相关法律知识，给房地产开发商留下了不规范操作的空间，而购房者在认识到被开发商暗算后，往往也难以通过相关渠道保护自己的合法权益。

　　购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为如今开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。

　　基于期房的非成品性和消费者对所购房屋情况不甚了解，使得购房者在购房过程中承担了很大的风险，那怎样才能规避购房风险呢？

　　目前，在房地产市场中，购房者认为自己的权益受到侵害的问题主要集中在开发商刻意进行广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等。要想更好地保护自己，只要做到以下几点就可以了：

　　1.了解自己

　　在购房前，购房者要清楚自身的收入和消费情况，由于买房多采用按揭，所以购房者要根据自己的经济实力来决定所购房屋的地点、面积、价格、还贷金额和还贷周期等等，以免后期因还贷款问题而影响生活质量。

　　2.了解所购房屋和开发商

　　对所购房屋项目的市场前景进行客观评价，由于自身对这个行业不太了解，可以委托自己信任的中介机构；看看房地产开发商是否拥有“五证”；了解项目开发进度和竣工、交付使用的时间，并以个人的经验考虑一下这个时间是否准确；了解清楚所购房屋的价格和付款办法，如果是贷款的话，要了解贷款利率和还款方式(这里面有很多学问)；了解所购房屋的结构类型、户型、装修标准以及公共、公用建筑面积的分摊办法和比例，最好能让房地产开发商出具书面资料；物业管理机构和费用等相关事项……

　　如果对以上几点都有所了解，并认为各方面都符合自己对房屋的预期，那就可以放心地和开发商商谈认购事宜了。

　　3.认识到售楼广告并不具备法律效力

　　根据《商品房预售管理条例》规定，开发商的预售广告内容必须真实、准确，不能有误导消费者的内容，而且，上面还要有商品房预售许可证的编号和发证机关；购房者有权要求将广告和宣传资料中的事项写入商品房买卖合同中。但如今的开发商非常注重包装，也精通包装之道，他们会在售楼广告中加入许多诱人的但又比较模糊的许诺，从而给购房者造成一种“购买此楼盘非常合适”的错觉。当购买者在购买了楼盘后，往往发现许多与广告内容不相符的情况，可是，当购房者无法从开发商那里得到满意的答案，拿着售楼广告到相关的法律部门的时候，其结果往往是令人失望的：售楼广告只是一种“要约邀请”，在法律上，对房地产开发商没有约束力，除非将广告中的许诺作为合同条款写入商品房买卖合同中。

　　4.了解内部认购的真实意义

　　如今的开发商喜欢在楼盘预售前搞内部认购，这样做的目的是为了造势与摸底，也是为预售做准备。这时，开发商往往会以较低的价格吸引购买者的注意，虽然如此，购买者也需要清醒地认识到，政府是不认可内部认购行为的，所以这种行为也没有被纳入管理，在这种前提下，商品房的内部认购有可能存在众多隐患，比如：A.开发商没有缴清开发用地的土地使用权出让金，这将导致购房者很难取得房产证；B.购房者所购商品房已被开发商抵押给第三者，购房者的房屋所有权是不完全的；C.由于政府部门不对内部认购合同登记备案，往往出现一楼多售的现象……

　　基于以上原因，购房者在购买房屋时，不要单纯地考虑内部认购商品房的价格，还要从全局考虑，毕竟购房是人生中的一件大事。

　　5.签房屋认购书要谨慎

　　在现实生活中，开发商为了销售房产，通常会同购房者签订商品房预售认购书，并让购房者缴纳一定数额的款项，然后再具体商谈、签订商品房销售合同。但是，在签订正式的商品房销售合同前，双方又会因为部分条款无法达成共识而不能签订正式的商品房买卖合同。这时，购房者所缴款项又成为争吵的主题：能否退还。

　　法律规定，商品房认购书中如果写明了商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价等，就具有合同约束力，如果当事人违约，就要承担相应的违约责任。如果认购书没有写明商品房买卖合同中的主要条款，这份认购书就没有法律约束力，只能算是“意向书”，购房者所缴款项应当如数退回。此外，即便是商品房认购书具有法律约束力，如果购房者在签订认购书时，就所交款项的退还(订金)与不退还(定金)作明确约定，也将很好地解决购房者所交款项的争议问题。

　　关于房屋认购书的签订，《商品房预售管理条例》第二十三条规定：“预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金；预售人收取订金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购订金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还与否的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。”

　　6.寻找适合自己的付款方式

　　房地产开发商为了加快资金回笼，都愿意采用一次性付款的方式，并对购房者提供相应的优惠，许多购房者也愿意一次性付款，多数为有经济实力的，也有部分购房者是为了开发商提出的优惠。但不管什么原因，一次性付款的做法都是存在风险的，一旦遇到开发商开发烂尾，购房者的资金就有可能分文不回。最好的办法就是分期付款，而且是根据工程进度分期支付房款的那种，比如：签合同的时候支付一部分房款，工程的主体结构建成后，再交一部分……这样就能将风险降到最低。

　　根据《商品房预售管理条例》，如果开发商代替购房者办理产权证，购房者有权留下总房款的15%，其中的10%在商品房竣工验收后和交付使用前的这段时间支付，剩下的5%房款在房产商交付房产证时支付。

　　7.商谈好房屋面积的增减处理办法

　　通常情况下，商品房的建筑面积以房地产测绘部门的测绘结果为准。但是，现今销售的商品房多数为期房，购房合同的签订是在测绘之前，所以，合同中的商品房面积与实测面积是不相符的。因此，就需要买卖双方协商好房屋面积增减的处理办法。建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》明确规定：

　　商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的，房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　8.收楼标准要明确约定

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》中的条款规定，只有房地产开发项目竣工，并且验收合格才能交付使用。商品住宅建设项目验收项目有：

　　城市规划设计条件的落实情况；

　　城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

　　单项工程的工程质量验收情况；

　　拆迁安置方案的落实情况；

　　物业管理的落实情况。

　　现行《商品房买卖合同》中的收楼标准由买卖双方协商签订，但建议购房者不要选择“(一)该商品房经验收合格”，因为这项条款比较笼统，日后的争议比较大，此外，购房者还要在收楼标准中写明：开发商在商品房交付使用的同时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且按照《住宅质量保证书》中的约定承担保修责任。

　　9.对购房按揭进行充分的了解

　　现在购房者多数采用按揭购房，这就为部分房地产商提供了作弊的机会，他们的房产明明无法办理按揭，但他们的售楼广告中依然写着能够办理按揭，并且还提供出几成按揭，时间多长，月供多少等等，以表明供楼是轻松的事情。但在购房者签订合同，交足部分房款，提交按揭申请文件后，得到的答案却是无法办理按揭，这往往使得购房者非常被动。

　　购房者对此也应该有清醒的认识：提供按揭的是银行，与开发商没有关系，当开发商承诺可以办理按揭购房时，购房者应该到相对应的银行进行了解，根据银行提供的信息判断开发商的承诺是否属实。如果从银行中无法了解到较为详细的信息，购房者可在商品房买卖合同中对按揭不能成功时的处理做明确而又详细的规定。

　　10.了解交楼违约的追究技巧

　　通常情况下，许多购房者在接到开发商的交楼通知书后，虽然楼盘的许多设施都没有到位，但他们依然会接受入住。只有很少的购房者会以书面形式通知开发商自己不能接受交付，同时提出，开发商承担延迟交付商品房的违约责任。

　　两种收楼方式的法律后果是不同的：如果楼盘的设施没有到位，而购房者又接收了，那么，即使房屋不适合居住、使用，购房者也不能要求开发商承担延迟交付的责任，更无法得到相应违约金。只有商品房存在质量问题，购房者才能根据相关的法律依据找开发商，要求他赔偿自己的损失，但这种可能性很小，证明房屋有质量问题的难度也非常大。

　　而以书面形式通知开发商不能收房的购房者，却能较为容易地从开发商那里得到相应的推迟交房违约金，因为开发商具有明显地违约行为(辅助设施不齐备)。

　　11.清楚预售商品房是否可以转让和转让的条件

　　购房者在购买预售商品房后，有时会因为特殊原因而转让自己未完工的房产。也有人专门购买尚未竣工的预售商品房，然后再行转让他人，也就是人们所说的“炒楼花”。但是，不管什么原因，其中都涉及许多复杂的法律关系，因此，当你决定购买他人的转让房时(价格上可能有所优惠)，一定要全面了解转让人商品房买卖合同中的具体条款。如果转让人已将全部房款付清，预售商品房的转让就不需要征得房产开发商的同意。如果转让人还没有付清房款，这就需要征得房产开发商的同意。如果转让的预售商品房需要或已经办理了按揭，情况就更为复杂，因为涉及银行、房产开发商、转让人。但是，无论什么情况，只有持有经过登记备案的预售合同和转让合同的购房者才能成为转让人，如果商品房买卖合同没有登记备案，相对应的预售商品房就不能转让。

　　四、买房砍价策略

　　时下，买东西砍价已经成为一种时尚，也是一种学问，房子属于高价商品，买房对于任何家庭来说都是非常重要的事情，当购房者对房屋的地点、格局、环境、交通等条件都较为满意时，往往会发现价格超出了自己的预算，如果不买，心有不甘，买吧，又会心疼自己辛辛苦苦赚来的血汗钱，而且，购房款超出预算将直接影响到装修预算，因此，购房者砍价本领的高低就成为房屋买卖中的关键。那么，怎样进行砍价呢？

　　所谓知己知彼，百战不殆，应用到买方砍价中就是购房者要掌握市场动向和开发商的情况，同时心要“狠”，这样才能把价格降下来。

　　(1)购房者要先仔细察看房屋。因为房子是真实的物体，好与坏都能尽收眼底。看房子时，购房者要表现出自己的兴趣，以免冷淡卖主，使他没有心思同你多谈。同时，购房者要细心观察房屋的结构、采光、保养和周围环境，并耐心倾听卖主的讲解，最好是多向卖主提问题。

　　(2)掌握详尽的背景材料。购房者要对所选购房屋的推出时间、有多少人想要购买、都出过什么价格等都应该有所了解，只有将这些情况作为参考资料，才能在商谈房价时有更好的发挥，达到自己的目的。

　　(3)让房产销售商知道你是自己居住，并非炒房(倒卖)。通常情况下，销售方不希望有人倒卖自己的住房，而且，他们认为直接卖给自住人家的价格较高(这符合人们的心理)。

　　(4)了解出售方是否急于出售房屋，因为卖主越着急出售，越有利于购房者砍价。

　　(5)了解出售方对房款的用途，如果得知出售方急于用钱，便容易砍价，反之，购房者在砍价过程中就会遭到许多挫折。

　　(6)在正式的价格商谈中，要陈述出房屋的各种缺点，这样容易造成卖方对自己所开价格失去信心，便于购房者砍价。

　　(7)不要着急购买，应采取拖延战术。当卖主急欲出售手中住房的时候，购房者可以寻找不同理由刻意拖延时间，以便在最后时刻迫使卖方降低价格。

　　(8)如果购房者看中了房屋，千万不要将这种表情流露出来，要装作不喜欢的样子，以便砍价。

　　(9)购房者可以告诉售房人自己采取一次性付款，这样可以适当地降低房屋的价格。

　　(10)采用团体购房的方式，这样可以为房产开发商节省广告和代理费，而且，他们也不用操心楼层、朝向而带来的损失，因此会做出一定的让步。

　　(11)通过业主介绍购买房产。通常情况下，业主介绍自己的朋友购买房子，开发商都会给予一定的优惠，当然，这种优惠不一定是直接降低售房价格，通常以赠送物业管理费或者其他形式体现出来。

　　虽然各种不同的优惠都可以让购房者省下一笔钱，但购房者不要忘记：“天下没有免费的午餐”，如果购房者一味追求价格折扣，很可能在意想不到的地方有很大损失。因为房地产项目从拿地、立项、开工、销售是一个非常复杂的过程，如果没有特殊原因，开发商是不会将自己费尽周折完成的项目廉价出卖的，如果开发商同意购房者低价购房，那他就有可能在房屋质量和售后服务上偷工减料，以保证自己的利润。

　　一般情况下，如果楼盘有较大优惠，最大的可能就是开发商急需资金或者是清盘(处理尾房)。这些都属于内部信息，购房者无法直接了解到，如果真的对某个楼盘情有独钟，不妨从各方面了解“内部情报”，从而为自己创造(节省下)大量的经济利益。

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　　五、怎样核算商品房的面积

　　在如今的商品房买卖纠纷中，最为普遍的就是面积问题纠纷。这主要是因为少量的房地产商不太“规矩”，他们认为购房者无法复测整幢建筑的建筑面积，因此便在面积上大做文章：即让购房者补缴3%的购房款，又让购房者少得3%的套内建筑面积。如果按一百平方米住房、每平方米三千元来算，房地产商就能得到(3%+3%)x100x3000=1.8万元，此外，房地产商的这种做法不但增加了购房者的购房款(为看不清的公摊面积所交)，还要长年为其支付相应物业和供暖等费用，这可是严重侵害消费者权益的事情。

　　正是由于购房者对房屋面积测量的不了解，使购房者经常“吃”房地产商的亏，为了避免这种现象的发生，购房者就要对商品房面积的计算有充分的了解。当购买者在签订商品房购买合同的时候，通常会发现商品房购买合同中有产权登记建筑面积、套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积三部分。据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京国土房管权字［2000］第369号)，商品房销售面积(合同中的产权登记建筑面积)＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。商品房的套内建筑面积包括：套内的使用面积、套内的墙体面积和阳台的建筑面积。

　　1.商品房套内建筑面积的计算原则

　　(1)商品房的套内使用面积

　　是指套内房屋所有能够使用空间的面积，通常以水平的投影面积计算，是套内卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。如果套内有楼梯，则将自然层数的面积总和计入使用面积，同时，套内的烟囱、通风道、管道井、内墙面的装饰厚度均计入使用面积。

　　(2)商品房的套内墙体面积

　　是指套内使用空间周围的所有墙体和起支撑作用的支撑体所占的面积。包括：各套间的分隔墙和与公共建筑空间的分隔墙(包括外墙和山墙)的水平投影面积的一半，套内自有墙体按照水平投影面积计算。

　　(3)商品房的套内阳台建筑面积

　　按阳台外围与房屋外墙间的水平投影面积计算，通常情况下，如果是封闭阳台，水平投影全部为建筑面积；如果是未封闭的阳台，水平投影的一半为建筑面积。

　　2.商品房公用房屋分摊建筑面积的分摊原则

　　(1)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，如果是多层商品住宅楼，需要先求出整幢楼的公有建筑面积分摊系数，然后按每套商品房的室内建筑面积所占比例进行分摊。如果是功能综合楼，需要先求出整幢楼和楼内不同功能区的公有建筑面积分摊系数，然后，按照幢内各功能区的建筑面积比例进行分摊。但是有一个大的原则不能忘记，不管如何分摊，都应该以建设部现行的有关文本为准。

　　(2)如果是为整幢商品房服务的公用建筑面积，应该由整幢楼的所有商品房分摊；如果是为局部服务的公用建筑面积，应该由受益的商品房分摊。如果公用建筑面积需要多次分摊，就应该分别计算出分摊系数。商品房的应分摊公用建筑面积为每次分摊的公用建筑面积之和。

　　(3)虽然公用建筑面积分摊到各套商品房，但并不具体划分各套商品房所分摊建筑面积的具体部位，而且，任何人也不能侵占或改变原设计的使用功能。

　　3.商品房可分摊的公用建筑的部位与面积

　　走廊、过道、楼梯间、电梯井、管道井、大堂、公共门厅、电(楼)梯前厅、公用厕所、电梯机房、垃圾道、消防控制室、冷冻机房、空调机房、热水锅炉房、水泵房、水箱间、消防通道、煤气调压室、变(配)电室、卫星电视接收机房、值班警卫室、电梯工休息室、

　　物业管理用房，为该建筑服务的各种专用设备用房，套内与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　4.商品房不应分摊的公用建筑面积

　　仓库、供暖锅炉房、车道、非机动车库、机动车库、作为人防工程的地下室、售房单位自营和自用的房屋、具备单独使用功能的独立空间(公共休憩的设施或架空层等)。

　　5.商品房面积的计算方法

　　(1)商品房公用建筑面积分摊系数计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公式为公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。

　　(2)公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积。

　　(3)可分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

　　六、怎样办理房屋所有权证

　　随着房地产的升温，相关法律知识的普及，不但房屋的地理位置、房屋质量、周边环境、户型、价格、物业管理等相关问题日益受到购房者的注意，就连当初被人们认为“可有可无”的房屋所有权证也越来越受到购房者的重视。

　　1.认识误区

　　据权威部门调查，有相当多的购房者对办理房屋所有权证的条件和程序不太了解，有些购房者甚至为了省税费而不去办理房产证，也有许多房产开发商因项目开发不合法而以各种原因阻挠购房者办理房产证。但是，不管是什么原因使购房者没有取得房屋所有权证，最终的受害者都是购房者。因为没有房屋所有权证，购房者的合法权益就得不到保证，正如《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”和《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”要想证明购房者对房产的所有权，就必须拥有房屋所有权证，只有拥有房屋所有权证，法律才能承认购房者对房产的所有、支配权。

　　如今的许多购房者认为，只要自己与开发商签订了房屋买卖合同，并交纳房款，办理了入住手续，就表明自己拥有了房屋的产权，其实这种观点是错误的，以上行为只是买卖购房常识双方进行房屋买卖行为中的一部分，并不是全部，只有买卖双方到房屋主管部门办理产权过户登记，并领取到房屋所有权证，整个房屋买卖过程才算完满结束。

　　2.不办房屋所有权证的危害

　　如果购房者入住后没有取得房屋所有权证，那他对自己所购房屋的所有权便处于不确定的状态，购房者也就对所购房屋失去了以下相应的权利：

　　(1)购房者无法进行房屋的买卖、转让、置换、继承、赠与等行为如果发生上述行为，就是违反国家法律规定，属于非法民事行为，这些行为也将被宣布无效，法律不予保护，各方的损失只能由自己承担。

　　(2)购房者无法设定他项权利

　　他项权利包括抵押权、典权(典权和抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值)等，因为我国的房屋抵押实行登记制度，这是法律所规定的，而登记的凭证(唯一的)就是房屋所有权证，因此，没有房屋所有权证，购房者就无法通过办理房屋抵押来获得贷款或其他民事责任。

　　(3)无法获得拆迁补偿

　　当购房者所购房屋需要拆除时，没有房屋所有权证就无法得到国家政策及相关拆迁法规规定的拆迁补偿。

　　(4)无法通过法律渠道维护自己的权利

　　如果这栋建筑是非法开发，购房者就无法办理房产证，当这栋建筑需要强制拆除或拍卖时，购房者就将一无所有，也无法通过法律渠道维护自己的权利。

　　(5)到期后无法申请继续使用该土地

　　即便是购房者能够居住到土地使用期满，但因没有房屋所有权证，届时也无法申请继续使用该土地。

　　3.办理房屋所有权证的意义

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”而且，各省市都对领取房屋所有权证有明确规定，比如《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》规定：“城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。”这说明，购房者办理房屋所有权证是有法律法规和规章保证的，而且，办理房屋所有权证不但是购房者的权利和义务，也是房地产开发商应该履行的法定手续。

　　4.无法办理房屋所有权证的原因

　　往往有些特殊原因导致购房者在购买房屋之后，无法办理或者不能按期办理房屋所有权证，这里面有开发商的原因，也有购房者的原因。

　　(1)由开发商造成无法办理房屋产权证的原因：

　　①没有取得规划审批的项目。

　　②没有获得立项批准的项目。

　　③利用集体所有土地开发的项目。

　　④验收不合格或根本未经验收的房屋。

　　⑤没有取得销售许可证并且没有大产权证的房屋。

　　⑥开发商没有交纳相关税费的项目。

　　⑦土地或房屋已被抵押。

　　(2)由购房者造成无法办理房屋产权证的原因：

　　①购房者没有交纳相关的税费。

　　②购房者没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料以及身份证明。

　　③购房者委托他人办理房产证但是没有出具授权委托书。

　　5.办理房屋所有权证的程序

　　按照相关规定，房产证应当在房屋竣工验收并入住后的九个月内办理完，如果购房者在收房入住后的一年内依然没有拿到房产证，就应当到相关部门询问无法办理产权证的原因：开发项目不合法、开发商散漫、自己提供的手续不正确……如果是购房者原因，只要积极主动地配合房屋发证主管机关，就会很快取得房产证；如果是开发商的原因，就应查明无法按期办理房屋所有权证的真正的原因：如果是项目不合法，购房者就永远也无法取得房屋产权证，唯一的办法就是尽快退房或者要求开发商承担相应的损失，如果拖延，只会使自己的损失越来越大。

　　如果购房者在与房地产商签订《商品房买卖合同》时，对办理完房屋所有权证的时间有所约定：双方约定房屋所有权在房产证办理完毕后发生转移；约定房屋所有权证的办理时间为180天内；由房产商代为办理房屋所有权证；如果在规定期限内没有取得房屋所有权证，购房者需要催促开发商，但应给与一定的宽限期(宽限期内开发商需要承担相应的违约责任)；如果在宽限期内，开发商依然没有办完房屋所有权证，购房者就可以选择退房，并且可以要求开发商承担相应的违约责任(按总房款的一定比例赔偿违约金)。

　　如果上述约定写在了购房合同中，结果依然没能如期取得房屋所有权证，购房者就拥有保护自身合法权益的法律的保障(解决问题的依据)，自己就不会遭受损失或者少受损失。

　　七、购房中所应缴纳的费用有哪些

　　购房者在买房的时候，都会经历从签订购房合同到办理入住以及办理房屋产权证等不同的几个阶段，但在这些不同的阶段中，购房者对自己究竟应该交哪些费用以及每项费用的金额是多少却不是很了解，在这里我们将给以详细介绍。

　　(1)缴纳购房款

　　关于购房款的多少，人们都能计算出来，如果贷款购房，首付金额最低应在30%以上，如果选择公积金贷款，首付金额最低是20%，如果你希望多交一部分首付，开发商是欢迎的，具体的首付金额可根据自己的资金状况决定，当然，你的贷款金额也会因为首付金额的不同而不同了。

　　(2)缴纳印花税

　　购房者在签订购房合同、缴纳首付款的同时，还需缴纳印花税，通常为总房款的0.5‰，一般新建内销商品房为0.3‰，这一款项由税务部门征收。

　　(3)缴纳律师费

　　在办理购房贷款的过程中，由于购房者对相关知识的欠缺，通常委托开发商或者律师所代为办理。购房者为此所缴的费用为申请贷款总额的3‰，如果不足100元，按100元收取。如果是办理住房公积金贷款，就不用缴纳律师费。如果办理组合贷款，除了公积金贷款外，商业贷款部分依然要缴3‰的律师费。

　　(4)缴纳公证费

　　当购房者购买的住房需要办理公证时，就需要按照一定比例缴纳公证费，在一般情况下，公证费的标准在200～400元之间，或者按照公证处的收费标准计算。

　　(5)缴纳房屋买卖契约税

　　这一款项由税务部门征收，一般为购房款的6%，其中的3%以上的部分由政府贴费，购房者只需要交纳总房款的3%，甚至更少。后来国家又出台了降低购房契约税的措施，购房契约税又由3%降到了1.5%，空置房全部免除契约税。

　　(6)缴纳交易过户手续费

　　这一款项由房地产交易管理部门收取，一般为总房款的0.5‰，如果是新建的内销商品房，则为总房款的0.8‰。

　　(7)缴纳勘丈费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.05元收取，以建筑面积为准。

　　(8)缴纳初始登记费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每平方米0.25元收取，以建筑面积为准。

　　(9)缴纳权证费

　　这一款项由房地产交易管理部门按照每件25元的标准收取。

　　(10)缴纳个人住房贷款担保费

　　如果办理贷款的住房是商品房和二手房，购房者需要缴纳个人住房贷款担保费用，由担保中心收取，担保费用的多少与贷款金额和贷款年限有关。如果办理贷款的住房是经济适用房、房改房或者是集资建房，只需要交纳住房公积金贷款担保费，由担保中心收取。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。

　　(11)抵押登记费

　　购房者需要向房屋交易所缴纳抵押登记费75元。

　　(12)缴纳保险费

　　保险费有两种缴纳形式，通常情况下，购房者(指贷款购房者，如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用)适宜选择第一种形式。

　　①抵押加连带责任保证担保：保险费=房款×年保险费率×换算现值系数。

　　②抵押加购房综合险担保，这种保险又分为房屋险和人身险：

　　a.房屋险=贷款金额×年保险费率×换算现值系数

　　b.人身险=贷款金额×主险保险费率×失业保险

　　(13)缴纳房地产抵押登记费

　　通常根据总房价分段计算，比如：100万元以下(含100万元)收取1‰；100万元至2000万元之间(含2000万元)收取0.4‰。如果你没有贷款，而是一次性全额付款，则不需要缴纳此项费用。

　　(14)缴纳供暖费由于小区供暖的方式不同，购房者入住时所交纳的供暖费用也不同，这主要按照当地小区所在城市的相关规定缴纳。

　　(15)缴纳公用设施维修基金通常按照总房款的2%交纳，这部分资金由业主委员会管理。

　　(16)缴纳房屋产权登记费通常的标准为每套房屋80元。

　　(17)缴纳房屋所有权证的工本费每件为4元，有时也会有少许的浮动。

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　　第三章　实 地 考 察

　　一、确定考察内容

　　因为房产是不可动资产，所以对购房者来说，居住是其主要目的，其次才是一种经济而又有较高潜力的投资项目。因此，如果购房者想要购买一套住房，一定要对所购房产有较全面的了解，但是，我们应该从哪些方面了解所购房产呢？

　　(1)房屋位置要合适

　　房产的使用、保值和增值均由所处位置决定，因此，想要购买房产，一定要对所选区位的潜力(发展)有充分的了解或者预期。比如：区域的市政设施何时能够完善；交通是否发达；日后能否有较好的整体建设等，这些都将影响到购房者所购房产的居住是否顺心，房产能否升值……

　　(2)配套设施要完善

　　随着人们居住质量意识的增强，人们越来越注重休闲、社交、教育等方面的内容，而房产所在地区(居住区)内的配套设施是否齐全、合理，直接影响到居住质量。通常情况下，所在居住小区内或附近应有小学、小型超市、菜店、食品店等；还应该有餐厅、茶馆、浴池、游泳池、健身房、室外休闲设施等体育设施，并且收费合理。此外，还要有较宽敞的活动广场，这些设施能否齐备或者在近期能否齐备，都是购房者要考察的目标。

　　(3)绿化环境要达标

　　通常情况下，居住环境的好坏与绿地有很大关系，房地产开发商在售房的时候通常也会以“绿地率”来吸引购房者，但是，“绿地率”与“绿化覆盖率”的概念是不同的。绿地率是指居住区用地范围内的各类绿地的总和与总建筑面积的比率，这其中不包括阳台和屋顶绿化，因此，在购房之前，一定要对开发商所说的绿化有较清楚的了解。

　　因居住区的绿地在遮阳、防尘、防风、杀菌等方面起着重要作用，因此，国家制定了相关的规定：居住区的绿地率不应低于30%，如果绿地率能够达到40%以上，就是非常好的小区了。

　　(4)布局要合理

　　布局合理，容积率才能低，所谓容积率，就是规划建设用地面积除以规划建设用地范围内的总建筑面积(不包括城市道路、公共绿地、城市停车场等)，因此，容积率越低，说明居住区内的房子越少，人口密度也越小。反之，就会出现楼房高、道路窄、绿地少等情形，这将直接影响居住区的生活环境。

　　在通常情况下，多层住宅(六层以下)，容积率应该在1.2～1.5之间，而高层的住宅容积率往往超过2。但是，如今的许多房产开发商为了取得更高的经济效益，往往增大容积率，因此，购房者要对此也必须有一定的了解。

　　(5)小区内的交通要方便

　　如果小区内的交通不畅，或者车辆进出量较大，都会影响居住环境。如今，有许多开发商提出了“人车分流”的概念，就是汽车在小区外直接进入小区的地下车库，小区内没有汽车的干扰，所以环境质量较高。但是，还是有很多建筑小区都没有采取“人车分流”，因此，在准备购买房子的时候，还需要考虑一下小区内的停车位是否够用、费用多少、是否靠近山墙、小区内的道路是否通畅等等。

　　(6)价格要适合自己

　　购房者可能都明白，买房子不是一件小事，而且还是不动产，因此，房产并不是越便宜越好，而是价格越合理越好，当然前提是自己的经济实力能接受，还有一点就是物有所值，要想做到这一点，最常用的办法就是对同一区域内的不同楼盘进行比较，同时，还要问清最终的实价。

　　除此之外，购房者还要细致了解楼盘的“开盘价”、“均价”和“最高价”，因为这几种价格之间的差额是很大的；此外，房子的质量、格局、楼层等方面也有很大差异；同时，房地产商会告诉你所销售的商品房是“毛坯房”、“粗装修”还是“精装修”，这几个不同的字眼对房屋的价格有很大影响，也直接影响到整体房款的预算，因此，一定要学会冷静分析，寻找最适合自己的。

　　(7)阳光照射要充足

　　太阳不仅对人体健康有非常重要的作用，而且日照还能改善室内的气候、卫生等，因此，理想的房间离不开足够的日照。但是，现在市场上所售卖的商品房中，有些住宅楼的间距过小，或者窗户处于深凹槽中，使房间得不到有效日照。按照建设部发布的《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能够获得日照，如果一套住宅有四个居住空间，就应该有两个居室获得日照。”所以说，购房者在购房前一定要对此有全面了解。

　　(8)房屋通风要良好

　　良好的通风与日照的作用相同，同样对居住环境的舒适度和人体健康有良好的作用，特别是在炎热的夏天，通风的作用更加明显。但是，如今的许多房子缺乏通透性，比如：所有房间都是一个方向；楼体的间距过近；旁边有高大的建筑物等，这些都要事先了解清楚。

　　(9)房屋户型很重要

　　好的户型能够让你充分利用所有空间，也会让你取得居住的最大舒适度，通常情况下，好户型应具备以下几点：进门有过渡空间，便于更换服装；随后是起居室、厨房、餐厅，这属于“动”区；主卧室、儿童卧室、书房等为“静”区；如果是双卫，带洗浴设备的卫生间应该靠近主卧室；起居室应当宽敞、明亮，视野较好，属于相对完整的空间，能够摆放适当的家具，以供家人休闲、娱乐；厨房和卫生间都应该是整体设计，不能过于狭长，通风也要好；室内不应有过多管线外露。

　　(10)室内设备要实用、耐用

　　这里所说的室内设备，通常是指燃气设备、暖气设备、上下水管道、马桶等，如今的许多新建小区都采用绿色、环保、节能的相关配套设施，但是随之而来的就是配套设备的技术含量不高或未经市场验证，从而导致故障率增高，也使得相关费用有所增长。

　　(11)节能很重要

　　所购房产的使用期限一般都是比较长的，因此，购房者的支出并不体现在当时的购房款，还体现在以后的支出。因为在居住的过程，需要交纳许多类型的款项(物业费、取暖费、夏季隔热等)，这也是一笔不小的数目。

　　小区的物业通常与房产开发商没有太大的关系，许多开发商在销售房屋的时候，都会介绍物业费收费低，服务多，服务好，但是等到入住后才发现现实与开发商当初的介绍不符，如果这时再找开发商，很可能他们已经拔营起寨了。因此，购房前一定要了解物业是否已经进入，具体的收费项目如何。

　　此外，房屋还应当具有很强的密封性(主要指窗户)，外墙也应具有保温、隔热性能(较厚或加保温构造等)，这样才能降低冬天取暖、夏天隔热的费用。

　　(12)隔音效果要好

　　噪音的危害是多方面的，据介绍，噪音能够使人产生多种疾病。因此，小区的防噪音功能就显得尤为重要。据《住宅设计规范》规定，如果是白天，住宅的主卧室和起居室的噪声应小于五十分贝，晚间应小于或等于四十分贝。虽然购房者无法确定居室的分贝值，但是，如果住宅离学校、农贸市场、街道等非常近，其噪声必定很高，这时候，就需要看看小区是否有减少噪声的相关设施，例如绿化屏障、隔离墙等，另外，居室和卧室也不要紧邻电梯。

　　(13)私密性必须好

　　购房者在购买住房后，往往考虑住宅日照、通风等因素，而忽略了视线的干扰。通常情况下，相距二十四米内的两人能辨别对方，相距十二米内的两人能看清对方容貌，因此，多层住宅的居室与居室间的距离应大于二十四米，高层住宅的侧向间距也应大于二十米，此外，如果塔式住宅的侧面窗与正面窗形成“通视”现象，也将降低私密性。因此，在购房的时候，一定要注意这一点。

　　(14)建筑结构要牢固

　　如今的房屋建设以砖混结构和钢筋混凝土结构为主。砖混结构的住房大多为多层住宅，具有开发成本低，保温、隔热性能好，施工方便等优点，但是，这种建筑的室内格局很难改变，墙体占据的空间过多，损坏性较强。中高层住宅基本使用钢筋混凝土，特别是高层住宅，全部为现浇剪力墙结构，因此，抗震性，整体性，防火性能、耐久性能、室内布局都非常好，缺点就是施工难度大，成本较高。在购房之前，我们对此也应该有足够的了解。

　　(15)了解房屋的使用年限

　　住宅的使用年限是指住宅能够维持正常使用的年限，使用的年限由住宅的结构、使用材质、建筑质量等原因决定，因此，购房者要了解房屋的建筑结构、建筑公司的施工质量(通常是了解它的资质)。此外，国家对不同建筑结构的折旧年限进行了规定：砖混结构五十年；钢筋混凝土结构六十年。折旧年限又叫经济寿命，是在使用过程中由社会经济条件决定平均使用寿命，一般情况下，折旧年限低于住宅的使用年限。

　　(16)面积因人口而异

　　如今的房地产开发商大多建筑大户型房屋，就连许多经济适用房的面积也越来越大，许多购房者都认为面积大、豪华的住宅住着才舒服，其实这种认识并不可取，面积过大的住宅非但无法给人舒服感，反而会增加房屋的支出：购房、物业、取暖等方面。专家认为，如果是三口之家，布局合理的七十至九十平方米的住房就能满足生活需要。

　　(17)分摊面积不可忽视

　　购房者在购买房屋时，应该注意分摊面积是否合理，通常情况下，多层住宅的分摊面积较少，高层住宅的分摊面积较多，而且，相同的使用面积，设计越合理，分摊面积越小，购房者能够使用的空间就越大。

　　二、具体的考核标准

　　1.户型的挑选

　　如今，房地产开发商销售的房屋户型越来越多，如：“小厅大卧”、“大厅大卧”、“大厅小卧”；“单卫”、“双卫”；“封闭式厨房”、“敞开式厨房”；“一居”、“N居半”；“大户型”、“小户型”……层出不穷的户型往往使购房者眼花缭乱。通常情况下，购房者对户型的认识不高，要求也不高，因此，在购买房产的时候，购房者只是想当然的认为户型适合自己或者听从开发商的介绍，但是，当购房者入住后才发现，户型与自己的生活最为密切！可这时再想有所改变已经不可能了。因此，在购房前，购房者一定要对什么是好“户型”有充分的了解。

　　要想做到这一点，购房者在购买房屋时就应抱着功能分区、清晰合理的总原则，即整个户型应当做到以下几点：

　　(1)室内的交通线路(指从一个房间到另一个房间或者阳台的路线)要便捷。

　　(2)应设有储藏空间。

　　(3)卫生间与餐厅、厨房分离。

　　(4)餐厅、厨房、起居室应靠近入户门。

　　(5)卧室的位置较深，以保证居住的私密性。

　　(6)卫生间要设在房屋的中间部位。

　　(7)起居室要宽敞、明亮、通风，有较好的采光，采光口与地面的比例应大于七分之一。

　　(8)厅应当是长方形的，而且宽度应在三点三米以上，深宽的比值要大于二。

　　(9)如果进户就是起居厅，应当在入口处设置过渡空间，以增强户内的私密性，并满足使用的需要。

　　(10)起居室与阳台之间最好采用落地窗(如果不是落地窗，大窗也可以)，以增强室内的采光。

　　(11)主卧室应当有好的朝向，最好朝南，宽度要在三米以上，总面积要大于十二平方米。

　　(12)如果住宅的整体面积较大，主卧室应当带有专用的卫生间。

　　(13)住宅内如果只有一个卫生间，位置应该靠近主卧室。

　　(14)次卧室的面积应当在十平方米以上。

　　(15)厨房应当与餐厅相连，采光通风要好，净宽度在一点五米以上，并且能合理安排

　　厨具的顺序，厨房应带有服务阳台，灶台上方预留的位置应便于安装抽油烟机。

　　(16)如果卫生间带浴缸，净宽度应在一点六米以上；如果是淋浴，净宽度应在一点二米以上。

　　(17)如果卫生间对着起居室，就应当设有前室，便于摆放洗衣机。

　　(18)卫生间的面积不能太小，应在五平方米以上。

　　(19)阳台的实体栏板应在零点九米以下，上面必须带有护栏，整体高度在一点一米以上，既保证起居厅的视野和采光，又保证儿童玩耍的安全。

　　(20)所有的房间不能有死角，否则只能多花钱而无法取得相应的使用功能。

　　(21)各居所的面积比例应适当。

　　只有这些要求都得到满足，才能证明这是一套合格的房子，值得我们进行考察，购买。

　　2.楼层的选择

　　如今，在众多房地产项目中，挑选出适合自己居住的房屋已经成为购房者最为关心的问题，除了地点、户型、价格、物业、社区环境等因素外，购房者也开始注重对楼层的选择，但是，什么样的楼层最适合居住呢？

　　(1)要保证窗外有景观

　　现今的开发商往往将楼房一层的绿地辟为该层业主的私家花园，再加上私家花园与社区的绿地相连，视觉上就增大了私家花园的面积，一楼的窗外景观自然很好。楼房的二层至六层具有俯视的效果，人们坐在客厅里也可以看到窗外景观，楼层也不错，也就是说，楼层越高，越能看到社区的整体设计效果，从而领略到高空的美景。当楼层达到十五层时，人的视野就能到达很远的地方，景观开始变得更为辽阔，但是，现今的许多建筑无法减缓

　　风速，当大风天气出现时，远处尘土飞扬，便会影响人们的视觉。

　　(2)保证生活便利

　　如今，高层建筑越来越多，人们的日常生活也越来越离不开电梯，通常情况下，新建小区的电梯都是24小时运营，有些甚至还安装了备用梯，但是，电梯是易损坏的，当购房者居住5年以上时，电梯就会对生活造成很大影响，此外，电梯来回运营的噪音也会对居住者造成影响。因此，购房者在购买房屋时应当考虑到这一点。

　　(3)保证居住安全

　　对购买普通社区的购房者来说，安全因素是必须要考虑的，因为普通社区的保安系统存在一定缺陷，容易给犯罪分子以可乘之机，在小区治安无法得到较好保障的情况下，购房者适宜选择较高的楼层。

　　(4)保证空气新鲜

　　如今的高层越来越多，人们也非常喜欢视野开阔、私密性较好的高层建筑，但是，从空气质量角度来讲，高层的空气并没有人们想象得那么新鲜，特别是三十米以上的高度，空气质量更差。这主要是因为楼房的排风口多数设在高层，排出的废气对居住在顶层的居民有影响，再者，据生态学家研究发现，高层的空气相对稀薄，容易使某些疾病患者产生不适症状，比如心脏病、心绞痛、慢性支气管炎、心脑血管疾病等。

　　(5)保证人的心理接受能力

　　从心理学角度讲，楼层较高会令居住者产生“根基不稳定”的感觉，从而出现内心压抑等现象，长此以往，自然对人的健康有所影响。

　　(6)考虑电波干扰

　　如今的建筑多数为钢筋混凝土结构，这就迫使电器设备放射出的电波只能沿着楼房循环(很难排放出去)，其中的大部分电波会往建筑的上层走，长期处在电波的干扰下，会使人出现头疼的症状。

　　(7)考虑噪声污染

　　如果小区里噪声源较远，比如距离街道、市场、学校等较远，楼层较高可以避免社区内的噪声，比如孩子的玩耍打闹声、进入社区的车辆发出的声音等。但是，如果社区离噪声源较近，最好居住在低层，因为低层房屋有众多建筑物，能够阻挡一部分噪音，而高层却没有这种隔音建筑，噪声污染较严重。

　　(8)考虑儿童的生长发育

　　据儿童专家研究发现，居住在高层的儿童不爱活动、性格封闭现象严重，居住在十六层以的儿童要比居住在一层的儿童反应迟钝得多。

　　总之，为了选择良好的楼层，购房者一定要从多方面考虑，并且根据自身的条件，寻找更适合自己居住的空间。

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　　3.卫生间与阳台的选择

　　随着人们居住质量的提高，房地产开发商在房型设计时，通常都会扩大辅助面积，以作为提高居住档次的标准。最初的时候，房屋基本上都实行小卧室、大方厅。现如今，开发商的侧重点更是趋于大卫生间和大阳台，甚至不管房屋的面积有多大，一律建有两个卫生间和两个阳台。这样一来，一套80平方米的住宅和一套150平方米的住宅的卫生间和阳台的面积也就相差无几了。

　　难道这样的设计就能真的能提高居住的档次吗？答案自然是否定的。为什么不正确呢？因为购房者是根据家庭成员的多少来选购房屋的，这也是购买两居室和三居室的不同。

　　购买两居室的用户通常为三口之家，如果让他们使用两个阳台和两个卫生间，未免太奢侈了，这样的户型不如只留一卫，并且把这一卫的质量提高，达到干湿分离，而另一卫的面积加到居室中，这样还能显示出有较大的空间。

　　对于购买三居室的购房者，由于房屋面积在110平方米以上，居住人口也超过三人。所以，在购买房屋时，适合挑选两个卫生间，有时还要考虑到老人的某些需求，并且尽量不要选择错层等新款设计的建筑，以方便老人的起居。此外，两个卫生间的面积不能太小，都要能放下浴缸或者淋浴房，以方便人们的洗浴。

　　至于住房阳台的面积选择，也值得购房者仔细研究。如今流行客厅外和餐厅外都设阳台，主要目的还是考虑方便人们的使用，但是，这两个阳台所占面积几乎都超过8平方米，如果购房者选择80平方米两居室，阳台的面积就占去了10%以上，这对于人们的居住显然造成一定影响，因此，阳台面积的大小也应该引起购房者的注意。

　　在注意阳台和卫生间的同时，购房者还要考虑所购房屋是否有储藏间，这虽然看似简单，却非常实用，这只有在购房者入住之后才能慢慢体会到。

　　4.选购底层住宅须注意的问题

　　如今的许多购房者都喜欢购买底层住宅，特别是上了年纪的人，如果住在高层楼房上，下楼不方便，即使有电梯，也会有电梯损坏的时候，因此，他们特别喜爱底层住宅。除了出行方便外，购房者选择底层住宅还与价格较低有关，即便不是考虑资金问题，也是喜欢底层所赠送的小花园……虽然有众多购买底层住宅的原因，但是，购房者还是要考虑选择底层住房所要面临的问题。

　　(1)购房者要考虑安全与环保问题

　　这是提醒大家注意，选购底层住房的话一定要避开交通主干道，不要正对着社区的大门，以免噪声和尘埃的袭扰以及晚上汽车灯光闪动造成的视觉疲劳。还有就是底层的门窗应当安装上防护设施，以保障居住的安全。

　　(2)购房者不要忘记底层的防潮和管道的返水问题

　　因为底层有许多管道井，墙皮和楼板的防潮非常关键。

　　(3)购房者需要考虑日照、采光问题

　　购买底层住宅时，应当尽量挑选栋距较大、周围没有遮光建筑物的住宅小区，同时，最好选择主采光面在正南向。

　　(4)购买的底层住宅需要避开地下噪声源

　　现今的许多高层住宅楼都修建有高层供水供热的泵房，通常设置在地下二层。如果水泵的噪音太大，消音措施不良，就会对楼上的住户造成影响，特别是底层住户，所受影响更大。

　　除了以上几点需要注意外，购房者在选择底层住宅时，还要根据自身的需要，考虑其他一些小的细节。

　　5.购买已装修房屋时所应注意的事项

　　随着人们物质生活水平的提高，越来越多的购房者不愿意买毛坯房，他们主要是不愿张罗装修的事情，购房者的这种思想转变引起了众多房产开发商的注意，于是，装修好的商品房(装修房)在房地产市场开始日益普及，在这一过程中，装修房中所存在的问题也越来越受到购房者的注意。

　　如今，国家还没有颁布针对装修房的专用合同文本，因此，购房者需要在签订购房合同的时候，与房地产开发商协商好装修房的具体细节以及出现违约后的处理办法，并要在合同中标明。如果你是购房者，并看好了装修房准备购买，以下几个问题最需要引起你的注意：

　　(1)考虑装修房的价格

　　装修房的房价款通常是由房款和装修款组合而成的，房款自不必说，购房者需要特别注意楼房的装修部分，购房者在同开发商商谈、签订合同的时候，应该注意查看有没有重叠的项目，有的话就涉及到重复收费。

　　(2)应当在合同中写明装修项目和标准

　　签订购房合同时，应对房屋的门窗、地面、墙壁、棚顶、桌椅、洁具、灯饰……进行详细地记载，并且需要在合同补充条款中写明所用材料的品牌、产地、颜色、质量等级、施工单位的资质等等，防止因装修问题在交房时产生不必要的纠纷。

　　(3)合同中要写明出现纠纷的解决办法

　　当房屋交付时因装修而产生纠纷，通常情况下可采用以下几种处理办法：

　　①根据合同约定，违约方赔偿双倍装修差价，但是应该明确约定装修及材料的价格；

　　②在协商的情况下，违约方支付一定的违约金；

　　③如果装修与合同约定存在出入，购房者有权选择退房。

　　以上几点只是作为购买装修房时的参考，所谓装修房，注重的就是“装修”，因此，购房者在签订购买装修房协议的时候，一定要尽可能地标明装修中所涉及的各项事宜，做到防患于未然。

　　6.购买二手房的要点

　　随着房地产价格的不断攀升，越来越多的人开始将目光投向了二手房市场，随着二手房交易量的不断增加，其价格也越来越高。此外，买卖双方或者出于节省交易成本，或者是对中介的不信任，大多愿意选择直接交易。但是，因为二手房的交易金额非常大，涉及的环节也非常多，再加上交易中各方的诚信缺失，很容易引发种种不规范的买卖行为，不仅给卖方带来很大风险，更给购房者带来巨大风险。因此，购房者在购买二手房的时候，需要特别小心，一定要对二手房有充分的了解。那么，我们在进行交易的时候应该做好哪些方面的工作呢？

　　(1)了解房屋的地理位置

　　地段的好坏决定着房屋的升值潜力，好地段的房子升值潜力就大。因为二手房都是在使用一段时间后才交易的，因此，它们在价格上会有一定的“折旧”，选择好的地段恰好可以弥补这部分的“折旧”损失。

　　所谓好的地点，一般是指距离车站、地铁较近，周边的商业氛围较完善，这样上下班便利而且日常消费也很方便。

　　(2)注意房屋的质量

　　房屋质量是购房时必须考虑的问题。因为老房屋的格局很少有太好的，此外，房屋的管线可能已经老化或者走线不合理，墙体可能有裂缝或者脱皮，防水防火性能较差等，这些都对房屋的后期装修、居住、升值有很大影响，因此，这些问题都必须引起购房者的注意。

　　(3)了解户型面积

　　现在市面上的二手房面积普遍较小，而且通风和采光也有一定的局限性，因此，购房者在购买二手房时，一定要根据自己的需求挑选房屋，如果资金有限，不妨选择小户型、低价格的二手房以作过渡。

　　(4)了解房屋产权

　　在二手房交易中，最常出现的纠纷就是产权不清，因此，购房者一定要了解清楚所购房屋的产权状况。一般情况下，我们应该先验证产权证上的房主是否就是卖房人，并要求卖房人提供合法证件：产权证书、身份证件、资格证件等等。紧接着就要确定产权证上标注的面积与实际面积是否相符，这时，可以向房产管理部门查验所购房屋的产权来源与合法性。当确认产权完整后，还需要查验这所房屋有没有债务负担，是否进行了房产抵押等，当一切都验明后，购房者便可以放心购买了。

　　(5)了解装修结构

　　如今的二手房基本上都带装修，这对于购房后资金紧张的购房者来说是非常重要的：这将节省很大一笔装修开支。但是，对于购房后想要重新装修的购房者来说，也需要清楚先前的装修情况，以便计算好装修过的地方是不是需要全部拆除，同时了解自己想要拆除的地方有没有管线等。

　　(6)了解屋内配置

　　购房者在购买二手房的时候，原房主可能会在屋内留下部分配置(排烟机、燃气灶、热水器、电话、空调、沙发、衣柜、床等)，并打算折价卖给购房者，这时，购房者千万不要贪图小利，一定要仔细检查这些物品的好坏，然后考虑是否购买。

　　(7)了解物业等相关杂费的收取

　　在购房之前，一定要详细了解房屋的水、电、气的缴纳情况，了解这几项费用是上门代收还是自己去缴；同时还需要了解物业管理费的收取标准；小区的安全状况；小区的绿化；物业公司提供的服务；小区内的停车费用；电梯的品牌、速度、管理方式、收费标准等，只有将这些零零散散的费用都搞清楚了，才能安心购买。

　　(8)了解邻里关系是否和睦

　　邻里间的友好相处能够影响居住者的生活状态，好的邻居会让你生活愉快，反之亦然。因此，购房者在购房前不妨通过邻居们的衣着和生活规律判断居住者的社会层次，然后拜访一下附近的邻居，以此来了解他们的居住是否顺心，在这一过程中，甚至有可能了解到关于房屋好坏的相关信息。

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　　第四章　签订认购书

　　一、怎样签订房屋认购书

　　如今，购房者在买预售商品房时，往往会在签订《商品房预售合同》前先签订房屋认

　　购书，以此确定双方的买卖意向。有些人认为，房屋认购书与房屋预售合同、买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用，因此在签订时疏忽大意，不去仔细审查各项条款。

　　事实上，根据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书、预订书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那该意向书、预订书等就具有一定的法律效力，对双方均有约束力。如果认购书中约定了违约金或定金条款，当一方不履行约定义务时，就要承担相应的违约责任。因此，购房者在签订购房预订书时，必须与签订正式合同一样谨慎。

　　购房者在签订房屋认购书时，应特别注意房地产商是否在“定金和订金”上玩花样，前面我们曾经非常详细地说过，在此我们需要再次提醒各位读者注意：通常情况下，有的不良房地产商会故意把“定金”写成“订金”，在收了“订金”后迟迟不履行协议，也不退还“订金”，以为钱到手就是自己的，这时我们即便打官司，最终也只能得到退款。在法律上，“定金”对合同的成立、履行起到担保作用，具有特定定金的规则，此外还有特定的法律内涵：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。而“订金”就与此不同了，它不对合同起担保作用，因此，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还订金。所以，当你签订认购书的时候，一定要分清是哪个“定(订)”，这可是具有不同的法律概念。只要自己辨别清楚，才能防止自己掉入购房“定金”的陷阱中。

　　在此还有一点需要提醒读者朋友们注意：“定金”的数额一般在5000～10000元之间，最终以双方的协商为准。

　　有些人可能要问了，我不签订《房屋认购书》，直接签订《商品房买卖合同》可不可以？法律对此没有明文规定，也就是说，《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，签与不签取决于购房者和开发商的商谈。

　　在签订完商品房认购书之后，房产商还应该将《签约须知》发给购房者，使购房者明白其内容，以便顺利签订购房协议，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明等等。

　　目前，有关认购书的约定及处理方式多种多样，现归纳如下：

　　(1)如果买方没能按照认购书的规定时间、地点前往签约，卖方将不返还定金(订金除外)；如果买房交的是预付款，卖方就应当如数返还预付款，如果认购书中有所约定的，按约定办理；如果因卖方责任导致无法正式签约，应视卖方违约，应返还双倍定金(订金除外)或退还预付款及利息，双方另有约定的除外。

　　(2)双方在规定期限内正式签订合同的，定金或预付款应算入买方的房价款或退回；双方在履行正式合同的过程中，如果有一方违约，可按正式合同条款的约定办理；如无约定，责任由违约方承担。

　　(3)如果双方因为对销售合同及补充协议的内容无法达成一致而导致无法签约，卖方应将定金或预付款全数退还买方，但不需要支付利息。

　　(4)如果卖方不具备商品房销售的权力(未取得预售许可证等)，或买方不具备购房资格而导致无法签订正式合同或者正式合同无效的，将视为卖方的全部过错，应双倍返还定金或退还预付款，并赔偿因此而带来的损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。

　　(5)在正式签约前，如果卖方私自改动认购书中的价格、面积、房号等而导致无法签约，属于卖方违约，不但应该双倍返还定金或退还预付款，还应赔偿部分损失(主要为利息，如有约定按约定办理)。

　　(6)如果卖方在认购书中标明自己有权在签订正式合同前对其价格、面积等进行修改，或声明以正式合同为准，并取得买方同意的，属于合同的主要条款尚未确定，如果因此无法签订正式合同，卖方只应将定金或预付款返还买方，并不需要支付因此而带来的损失。

　　二、签订购房合同前须知

　　购房者在决定购买某处楼盘时，通常是对房子有了初步的了解，觉得所要购买的房子符合自己的要求，并且对开发商和此处楼盘有了比较详细的了解，知道楼盘是合法的。在这一切都确定无疑的时候，我们所需要做的就是与房地产开发商签订正式的购房合同了，而且购房合同一旦签订就具有了法律效力。

　　身为房产商，他们对购房合同中的条款已经研究得非常清楚，并且已经填好了相关内容，而购房者对此却非常陌生，这就给开发商从中“做鬼”创造了条件，这也是购房者日后感觉上当受骗的起因，因此，在签订购房合同前，购房者还需要了解相关的知识。

　　(1)正确认识“标准”合同

　　所谓合同，就是当事人的意愿表达，只要当事人签订的合同内容不违反法律法规，政府就不会加以干预。现如今，政府已经出台了最新的《商品房买卖合同》，这份合同最大限度地保护了购房者的权益，虽然如此，房地产商还是有可能做手脚，通常的做法是将做过手脚(填好和写好补充协议)的合同拿出来让你签，如果不明白其中的条款，购房者就很容易落进开发商的陷阱中，所以，对于这份标准合同，我们必须有更为清醒的认识。

　　(2)不要被“标准合同”唬住

　　在签订购房合同的时候，房地产商往往将自己填好的合同及写好的“补充协议”交给购房者，并告诉购房者：这是政府的标准合同，其中条款不能修改，你只需要签上自己的名字就可以了。此时，购房者千万不要被其唬住，因为政府制定的标准合同中有很多空格和空行，是需要由购房者与房地产开发商共同协商填写的，并不是由开发商单方面填写后让购房者确认的。因此，在签订购房合同前，你对此要有一定的心理准备，千万不要在签合同的时候被开发商的言词“唬住”。

　　(3)分清合同版本

　　如今，国家已经出台了最新的商品房购房合同，但此前还有不同的《预售契约》和《销售契约》，版本繁多。因此，购房者在签订购房合同之前，最好先了解一下正在使用的“标准合同”，可能的话复印一份，以便在签合同的时候拿出来和房地产商提供《合同》对比一下，看看是否被其偷梁换柱。政府出台的最新《商品房买卖合同》见本书附件二。

　　三、怎样签订正式的购房合同

　　1.正式合同文本的签订

　　买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

　　(1)认准签约主体

　　仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。

　　(2)仔细阅读合同内容

　　拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。

　　(3)不要漏项

　　对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

　　在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。

　　(4)寻找谈判的机会

　　《商品房买卖合同》中有许多相关条款

　　都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

　　(5)对于双方违约的处理应平等

　　在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

　　(6)关于房屋面积差异的处理

　　关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：

　　我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

　　此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

　　(7)产权登记要明确

　　按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

　　在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。

　　(8)配套设施要明确

　　在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。

　　如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。

　　(9)不可轻视设计变更

　　很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

　　(10)明确合同附件

　　合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

　　(11)注明商品房的抵押和租赁情况

　　在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。

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　　2.商品房买卖合同的补充协议

　　现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然，也可以没有此项。由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：

　　(1)应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

　　购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。

　　从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。

　　(2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。

　　(3)要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。

　　因此，在付款方式的附件中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当将其明确标明。

　　(4)明确公摊建筑面积

　　目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分

　　开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。

　　(5)应该明确装修的标准

　　如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。

　　(6)明确违约责任

　　应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。

　　(7)明确退房责任

　　购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。

　　(8)关于商品房交付时的约定

　　房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

　　(9)明确房屋质量

　　房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。比如：墙体平直的标准；房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等)；表面裂缝的标准(内部无任何裂缝，墙壁表面平整)；管线安装与室内表面的平整标准；所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

　　(10)明确收房入住时须交的费用

　　购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开栓费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。

　　(11)明确配套设施

　　房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。

　　(12)明确物业

　　现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。

　　总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。

　　3.关于建筑面积的补充条款

　　虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢？

　　(1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小一些。

　　(2)购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。

　　(3)套内建筑面积包括阳台的建筑面积。我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。

　　(4)现今商品房的辅助建筑越来越多，比如：“飘窗”、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了避免日后不必要的纠纷，购