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　　第五章　办理购房贷款

　　一、按揭贷款的一般常识

　　现如今，多数人购房都会选择按揭贷款，但是，当购房者真正办理贷款的时候，却感到有些茫然，这一现象深刻说明人们在按揭贷款知识方面的欠缺，而购房者在这一方面的欠缺往往给房地产开发商提供了作弊的良机：明明不具备贷款条件，却告诉购房者可以申请贷款，为的就是让购房者先交纳一部分的购房款。因此，对于购房者来说，想要在购房时办理贷款，就必须首先了解相关的贷款常识。

　　1.贷款的种类

　　通常情况下，住房贷款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们首先介绍这三种贷款，除了这三种之外，还有一些其他的贷款方式，我们将在后面逐一介绍：

　　(1)个人住房贷款

　　个人住房贷款属于商业性贷款，又称“按揭”，是银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。也就是说，只有具有完全民事行为能力的自然人，才能在购买本市城镇自住住房时，以所购产权住房为抵押物，向银行申请的住房商业性贷款。

　　(2)个人住房公积金贷款

　　住房公积金贷款又叫做个人住房担保委托贷款，是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款，贷款利率低是公积金贷款的最大优势。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，但是，这种贷款只为中低收入的公积金缴存职工提供，而且还必须以拥有的产权住房为抵押物向银行申请。

　　(3)个人住房组合贷款

　　如果你在购房的时候公积金贷款不够用，你还可以再申请商业贷款，做成组合贷款。住房组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时又缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时可以向银行申请个人住房公积金贷款，也就是说，借款人以所购本市城镇自住住房为抵押物，向银行申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。

　　2.按揭贷款与房产抵押贷款的区别

　　按揭是指购房者在支付部分购房款后，将合同名下房产的期房产权让给银行，以作为取得银行贷款的担保。只有当购房者还清所有贷款(本息及相关费用)后，才能将期房的产权赎回，从而取得房屋产权。如果购房者没有依照相关约定缴纳本息及有关费用，银行有权处理合同名下的房产，并率先得到购房者所欠贷款。

　　抵押是指购房者将所购自用住房作为贷款抵押物，从而取得贷款。从本质上讲，它与按揭类似，但是，又多少存在着不同：

　　(1)两种贷款的设立方式不同

　　抵押权的设立，一般通过限制抵押人所有权，将房地产标的物的价值支配权转让给抵押权人，即在抵押标的物上设立担保物权的方式设立。而按揭权人对设定按揭权的楼宇享有的是一种债权而非物权，无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设立，必须以转让房地产期待权给按揭权人即银行为条件，获得银行的贷款。

　　(2)法律关系的主体不同

　　在抵押关系中，如果债务人就是抵押人，那就只有两个法律关系主体：抵押权人和抵押人。在按揭关系中，最少应该有三个法律关系主体：按揭权人(银行)、按揭人(购房者)、第三者(房地产开发商)。

　　(3)先期的抵押条件不同

　　购房者在向银行申请按揭贷款前，需要先向贷款银行存入一定数额的存款，一定时间后，购房者才能向该银行提出按揭贷款申请，而抵押贷款不需要如此。此外，按揭贷款只能用来购房。而抵押贷款不仅可以用作购房，也可以有其他用途。

　　(4)双方对抵押物的风险责任承担不同

　　在抵押关系中，抵押物风险由抵押权人(银行)或抵押人(购房者)承担。在按揭中，楼宇的风险既不由按揭权人承担，也不由按揭人承担，而是由第三者(房地产开发商)承担。如果楼宇在工程竣工验收前遭到毁损，按揭人(购房者)与按揭权人(银行)不会承担任何责任。

　　二、个人商业性住房贷款

　　个人商业性住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请。

　　1.商业性住房贷款的对象和条件

　　(1)具有完全民事行为能力的居民和职工。

　　(2)具有城镇常住户口或有效居留身份证明。

　　(3)有正当职业、稳定合法的收入来源、良好的信用，能够按月偿还贷款本息。

　　(4)能够自筹总房款30%以上的资金。

　　(5)有银行认可的抵押或质押资产，或者有足够代偿能力的单位或个人为保证人。

　　2.商业性住房贷款的额度、期限和利率

　　(1)贷款额最高可达购房费用总额的70%，具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。

　　(2)贷款的最长期限不能超过30年。

　　(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整。

　　3.申请人需要提供的材料

　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。

　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。

　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。

　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。

　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。

　　(6)银行方面规定的相关证明。

　　4.商业性住房贷款的流程

　　(1)咨询办理贷款的相关知识。

　　(2)提出购房贷款申请。

　　(3)提供贷款所需的相应资料。

　　(4)银行审核批准。

　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。

　　(6)到公证处办理公证手续。

　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。

　　(8)办理房屋产权抵押登记。

　　(9)向银行提供抵押证明。

　　(10)到指定的保险公司办理保险业务。

　　(11)借款人开始按月还款。

　　(12)贷款全部结清，办理抵押房产注销登记。

　　5.商业性住房贷款的注意事项

　　(1)按期偿还贷款的本息。

　　(2)不能提供虚假的文件或资料。

　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。

　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。

　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。

　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。

　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。

　　(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。

　　①借款人必须提前一个月通知贷款银行，该通知发出后不可撤销。

　　②如果借款人提前偿还全部贷款的本息，贷款银行按实际贷款期限收取贷款利息。

　　③如果借款人提前偿还部分贷款本息，贷款银行在按实际贷款期限计收利息的同时，重新与借款人商定所欠贷款的偿还期限与数额，并重新签订借款合同或签订借款合同变更协议。

　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。

　　三、住房公积金贷款

　　在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续向下看：

　　1.什么是住房公积金个人贷款

　　住房公积金属于一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的一个组成部分，单位有义务为职工缴存住房公积金，职工有享受住房公积金政策的合法权利。

　　住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金委托商业性银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。

　　2.住房公积金贷款所对应的人群

　　(1)具有城镇常住户口或有效居留身份的借款人。

　　(2)有稳定收入和按期偿还贷款本息能力的借款人。

　　(3)借款人和所在单位按规定的缴存基础、比例，在申请贷款前连续缴存半年以上的住房公积金。如果是新调入或新参加工作的职工，应连续缴存3个月以上的住房公积金。

　　(4)如果是购买商品房，借款人和所在单位必须按规定连续缴存一年的住房公积金后，才能提出住房公积金贷款申请。

　　(5)有公积金管理中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费证明的借款人。

　　(6)已支付房款20%以上的借款人。

　　(7)有公积金管理中心和受委托银行认可的贷款担保的借款人。

　　(8)65周岁前的普通职工和75周岁前的副部级干部。

　　3.住房公积金的贷款额度

　　如果贷款人是以房改房的成本价购买公有住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在总房价款的90%以内。

　　如果贷款人购买商品房和经济适用房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应该在总房价款的80%以内。

　　如果贷款人购买二手住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在房屋评估价的80%以内。

　　4.住房公积金的还款标准

　　住房公积金贷款的最长还款时间不能超过30年。此外，贷款金额根据月收入的不同也有所不同。比如月收入在2000元以下的职工，月最低还款额为家庭月总收入的20%以上；月收入在2000元以上到5000元以下的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的25%以上；月收入在5000元以上的职工，月最低还款额应在家庭月总收入的30%以上。

　　5.申请住房公积金贷款所需的资料

　　(1)贷款申请表。

　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。

　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。

　　(4)贷款人所在单位的住房资金管理机构同意贷款的信函。

　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。

　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(7)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(8)已缴纳总房款10%以上的预付款的收据原件和复印件。

　　(9)根据银行要求，提供需要的其他材料。

　　6.公积金贷款担保

　　个人住房公积金贷款有房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等几种担保方式。

　　在办理购房贷款选择的时候，我们需要详细分析，根据个人的具体情况做出选择：

　　(1)房产抵押担保是指不转移购房者对房产的占有、使用，而将房产作为债权进行的担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会通过法律程序行使它的权利：处置这所房产并用所得偿还贷款。

　　(2)权利质押担保是指购房者或出质人以合法有效的财产(符合规定的有价证券，如存单、国债、股票等)作担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会把有价证券兑现，用来偿还贷款。

　　(3)连带责任保证担保是指由具有保证资格的法人(第三方)提供连带责任保证担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，第三方就要承当偿还贷款责任。

　　(4)任何保证人都必须具有保证资格，而国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体都不能成为保证人。

　　(5)发放贷款方式　购房者的贷款申请批准后，将以“转账”的方式发放，也就是在贷款合同生效后，银行按照合同中的相关约定，将资金直接划到售房单位的账户上，不经过购房者的手。

　　(6)偿还贷款　如果贷款期限在一年之内，可实行一次性还本付息。如果贷款期限超过一年，就需要采取月均还款法，每月按照一定数额偿还贷款本息，这时，可用本人账户内的住房公积金，也可用配偶账户内的住房公积金来偿还贷款本息。如果提前还款，就需要事先以书面的形式通知银行。

　　四、个人住房组合贷款

　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。

　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金。

　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看：

　　1.贷款条件

　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。

　　(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。

　　(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款。

　　(4)购买的房产具有个人产权。

　　(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。

　　2.贷款额度、期限、利率

　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时，住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。

　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。办理购房贷款

　　(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。

　　3.需要准备的资料

　　(1)贷款申请表。

　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。

　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。

　　(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。

　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。

　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(7)个人收入证明。

　　(8)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。

　　(10)个人公积金账号。

　　(11)根据银行要求，提供需要的其他材料。

　　4.贷款程序

　　(1)向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。

　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。

　　(3)贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》。

　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查。

　　(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。

　　(6)发放住房贷款。

　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。

　　5.贷款担保

　　(1)提供产权房作抵押。

　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。

　　(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

　　五、二手房贷款

　　二手房是指业主在住宅二级市场上购买的自用房，包括商品房和私房。二手房贷款是指购房者以在住宅二级市场上交易的楼宇作为抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房者分期向银行还本付息的贷款业务。随着二手房交易的日益火爆，二手房贷款业务也逐渐多了起来，可是应该如何申请办理二手房贷款呢？我们不妨认真向下看：

　　1.贷款资格

　　(1)年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明的自然人。

　　(2)交齐首期购房款。

　　(3)有稳定合法的收入，有还款付息能力。

　　(4)提出借款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自由资金。

　　(5)借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物。

　　(6)所购二手房产权明晰，符合当地市政府规定的可进入房地产市场流通的条件。

　　(7)所购房屋不在拆迁公告范围内。

　　(8)贷款银行要求的其他条件。

　　2.贷款额度

　　(1)所购房屋使用性质为住宅的，贷款额度最高不超过房屋评估价的70%。

　　(2)所购房屋使用性质为公寓的，贷款额度最高不超过房屋评估价的50%。

　　(3)贷款的批准与否、批准的最高数额都以贷款银行的最终决定为准。

　　3.所需提交的资料

　　(1)买卖双方需要共同提交填写完毕的《二手房(抵押贷款)申请表》、《购房协议书》

　　和交易房产的评估报告(需要贷款银行认可的评估机构)。

　　(2)贷款人需要提供单位出具的收入证明，此外还可选择提供存款证明、有价证券、其他房产证明以及其他的收入证明，如果可能，最好是夫妻双方都出具收入证明。

　　(3)贷款人的身份证、户口簿以及婚姻状况证明(结婚证明或未婚证明)。

　　(4)如果购房者的户口是外省市的，除上述资料以外，还要提供暂住证和本市房地产交易中心出具的证明文件，比如：北京的《外省市人在京购房批准通知单》。

　　(5)售房者需要提供自己和配偶(属于房屋共有人)的身份证、户口簿或者是受委托人公证委托书和身份证；房屋共有人同意出售此房产的书面文件；所售房屋的产权证明，通常为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或者是《房地产契约》。

　　(6)如果出卖的交易房产为上市公房，售房人还需要提供《公有住房和经济适用住房上市出售确认通知》。

　　(7)如果售房人出售的房屋正在出租，还需要提供租户同意出售的证明文件。

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　　六、房贷新品种

　　随着央行贷款利率的不断调高，“按揭一族”的神经越来越紧张。因为利率上调，就意味着自己的腰带需要比以前勒得更紧！在此情况下，不同银行开始纷纷推出各种不同的新型住房贷款。

　　1.固定利率住房贷款

　　固定利率住房贷款就是指银行与贷款人在签订贷款合同时，约定一个双方都认可的利率，贷款人在贷款期限内，所贷金额的利率不随央行的基准利率或市场利率的调整而变化，贷款人可以按照贷款时约定的利率偿还全部贷款。

　　目前光大银行推出的固定利率房贷分为5年以下和5年以上10年以下两种，5年以下年利率为5.94%；5年以上10年以下年利率为6.18%两种。

　　招商银行推出的结构性固定利率住房贷款分段执行不同的利率标准，如果选择5年房贷，贷款的前2年执行一个利率，后3年执行另一个利率。3年房贷的利率为5.91%；5年房贷的利率为6.03% ；10年房贷的利率为6.39%。

　　坦率地说，这种固定利率要比目前执行的房贷利率高一些，除非央行继续升息，否则，购房者选择固定利率就不会省钱。

　　2.直客式房贷

　　直客式房贷也叫“超前按揭”，就是个人在缴纳一定比例的首期款后，再找银行办理贷款(贷款额度、期限、还款方式等由银行根据申请者的需求决定)。这种贷款方式不需要开发商担保(开发商不用交保证金)，购房者能够直接获得银行贷款，这不但可以享受到一次付清房款的优惠(通常为3%～6%)还能节省工本费、公证费等支出，但是，只有国家公务员、医疗、教育、新闻出版等事业单位的正式职员才允许申请，一般人是申请不到的。

　　3.双周供房贷

　　双周供是由深圳发展银行推出的，是指还款由每月一次改为每两周还款一次，每次的还款额也改为原月供还款额的一半。这样既不增加月支付压力，又能缩短房屋按揭贷款的还款期，更能减轻利息负担，只不过这种还贷方式对贷款人的资金实力有较高要求。

　　4.接力贷款

　　接力贷款是由农业银行推出的，是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，其家人(父母双方或一方)与其共同作为贷款人，共同承担购买住房的贷款的偿还责任。

　　5.宽限期还贷

　　宽限期还款是由上海银行推出，指购房者在办理个人住房贷款时，与银行签订一项特殊的条款：个人住房贷款发放后，在一定的时期内，贷款人每月只需要支付利息，贷款本金可以暂不归还，等到宽限期结束后，贷款人才开始以约定的方式偿还贷款金额的本息。这种还款方式可以减轻购房者最初的还款压力，但贷款人需要多支付一年的利息。

　　6.无障碍提前还款

　　无障碍提前还款是由民生银行提出的，是指购房者在民生银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，而且，还款金额只要在一期的还款金额以上即可，在接到购房者的提前还款申请之后，银行会在5个工作日之内办理完成客户提前还款的手续，主要是不收取违约金。

　　7.可转换房贷

　　可转换房贷由光大银行推出，指购房者的贷款可以在固定利率与浮动利率之间相互转换，能够使借款人更灵活地规避利率波动风险。而且，在浮动利率转换为固定利率的时候不收取任何违约金和手续费；固定利率转换为浮动利率时，贷款五年以下者需要交纳一定的违约金；贷款五年以上者不需要交纳违约金。

　　8.贷活两便房贷

　　贷活两便房贷由中国银行推出，房贷人可以将月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，此后只要有钱就可以存入该账户，当存款余额达到一定的金额后，超出的部分将被视作提

　　前还贷，可以达到减少房贷利息支出的目的。同时，账户本身还具有活期账户的所有功能，客户可以随时支取其中的资金用于其他投资，比如：股票、基金等。

　　“贷活两便”可以按天计算提前还款应该减少的利息，比如贷款人申请40万元房贷，使用“贷活两便”业务后，如果该账户上有30万元的闲置资金，银行就会按照相应比例将11万元作为提前还贷资金，剩余19万元按照活期存款计息。

　　9.个贷通房贷

　　个贷通房贷是由建设银行推出的，具有“房产一次抵押，贷款循环使用”的功能，只要是建设银行的个人贷款客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户就能拥有相应的授信额度，在授信期限内享受自己需要即可贷款的一站式融资服务。比如购房者的房贷款为64万元，期限为30年，当这处房产升值后，经评估，最高授信额度为100万元，此时如果购房者需要融资，在按时还贷的情况下，不需要再次办理贷款审批手续，就可在最高授信额度范围内多次获得贷款。

　　10.转按揭

　　转按揭是指借款人在住房贷款的还款期内，在贷款银行的许可下可以出售抵押物，由房屋的购买者继续偿还出售人所欠下的贷款。也就是说，在按揭中的房屋可以进行买卖，只需要房屋的购房者继续偿还出卖方的按揭房款即可。

　　但是，在转按揭的操作过程中，由于房屋仍在按揭中，无法进行二次抵押，第二笔贷款就需要先发放，用来还清业主的贷款，然后在解除抵押并取得房产证后才能办理房屋产权的过户手续，因此，转按揭的手续比较繁琐，如果业主想要办理这种业务，最好选择正规的大型房屋中介，以免出现意想不到的各种风险。

　　11.等额递增房贷

　　根据银行的许可，每过一段时间，购房者的月还款金额可以增加一部分，可以增加几十，也可以增加几百，但是以后的月还款金额只能是递增。比如购房者采用每半年递增25元的等额递增还款法，1～6月的月还款额为1667元；7～12月的月还款额为1692元；13～18月的月还款额为1717元……

　　七、贷款的还贷方式与利息

　　如今的购房者在借助银行住房贷款完成投资置业的时候，通常采用等额本息还款法和等额本金还款法。并且采取等额本息还款方式的购房者要多于采用等额本金还款方式的购房者。殊不知，在贷款金额、利率和贷款年限相同的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法，特别是在利率有明显波动的情况下，采用等额本金还款法所支付的利息总额更少于等额本息还款法。

　　那么什么叫等额本息还款法和等额本金还款法呢？

　　等额本息还款法就是在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款(包括本金和利息)。

　　由于每月的还款额是固定，购房者可以有计划地控制家庭收入的支出，便于购房者根据自己的收入情况确定还贷能力。

　　等额本金还款法(递减法)是在还款期内，每月偿还的本金相同，利息逐月递减，但是，起初的还款金额高于等额本息还款法，所以，这种还贷方式适合收入较高的购房者。

　　刚才讲了，等额本息和等额本金的还款利息有很大差距，如果感觉不是很好理解，我们不妨用实例来计算一下：

　　例如有人购买了一套价值80万元的商品房，由于已经缴纳了部分首付，还需办理44万元商业贷款，并打算30年还清。于是，工作人员非常热情地向购房者介绍本息还款法(等额法)，并测算出月还款额是2400多元。当购房者询问有无其他还款方式时，工作人员又讲述了本金还款法(递减法)，并测算出的最初的月还款额在3300元左右，随着还款数额的增多，最后的月还款额在1000多元。这样一来，购房者就有些窘住了，不知道究竟选择哪一种还贷方法更适合，于是，他问道：“请问，哪一种还贷方法更合算呢？”

　　工作人员回答：“从整体上来看，本金还款法(递减法)能少付一部分利息，但是，人们通常都会提前还清贷款，如果提前还贷的话，差距就没有那么大，而且，采用本金还款法(递减法)，在开始的时候压力较大。”

　　购房者接着问：“哪一种还贷方式更方便呢？”

　　工作人员回答：“本息还款(等额)法比较方便，每个月所缴纳的钱数相同，而等额本金(递减)法每月缴纳的钱数都不同，计算起来比较麻烦。”

　　购房者又问：“这两种还款方法的利息差距究竟有多大呢？”

　　工作人员大概计算了一下，然后回答说：“应该在12万元左右。”

　　这个结果是惊人的，但是，银行为什么喜欢向贷款人推荐本息还款(等额)法呢？难道计算起来真的很麻烦吗？购房者在银行朋友的解答下，豁然开朗：银行有一定的计算公式，只要输入相应的数值就可以得出当月的还款金额、已交金额、尚欠金额等，所以说，工作人员怕麻烦的答案是错误的。

　　关于工作人员所说的本金还款法(递减法)开始的时候还款压力大，通过大概测算，两种还款数额的最初差额在700多元，而且只持续一年半的时间，这部分差额对购房者来讲，应该不算是大问题，况且，这样能节省10多万元的利息，因此，起初的还款压力大的说法是站不住脚的。要想知道这个问题的答案，很简单：银行是“吃利息饭”的，他们希望购房者选择利息较高的还贷方法，这样能够赚取更多的利息。

　　当然，这只是我们的个人看法而已，如果你在交完首付款之后真的资金很紧张，几百元钱也是非常重要的，至于怎样选择，还需要根据自身的实际情况来决定。

　　八、提前还贷，哪种贷款更划算

　　购房者都知道贷款利息是按照购房者贷款实际占用的天数计算的，在利率相同、贷款时间相同、贷款额相同的情况下，购房者采用本金还款方式是比较划算的，能够少支付大量的利息。而且，购房者也知道，如果手中多余资金运作后的回报率高于贷款的实际利率，就不应当提前偿还贷款；如果手中资金仅够维持日常生活消费，也不应当提前还贷；如果未来收入有很大风险，依然不应提前还贷……但是，如果购房者想要在购买房屋之后提前偿还部分贷款(有偿还能力)，哪种贷款(本金、本息)方式更划算呢？

　　关于这个问题，银行的工作人员解释说，等额本息还款法的特点是每月的还款数额相同，但利息逐月递减，本金逐月递增，在贷款的最初几年，本金的基数较大，利息也相应

　　较高，如果从节省利息的角度考虑，在贷款的最初几年里应当多还款，当贷款的本金基数下降后，利息负担也就减小了。

　　等额本金还款法的特点是先期的月还款额较高，每月支付的本金相同，但月还款金额每月都在减少，也就是说，贷款人的整体利息支出比等额本息还款法要少。

　　虽然两种还款法的整体利息支出差距较大，但是，如果购房者能在三年内提前还贷的话，这两种还款法就没有质的区别，差额仅为总贷款额的0.4%左右。如果购房者打算在三年后五年内提前还贷，以贷款额为30万元计算，等额本息比等额本金要多支出数千元，但等额本息还款法的累计还款金额要比等额本金还款法的累计还款金额少一万多元。如果购房者打算在五年后提前还款，等额本金还款法就较为合适了。

　　此外，目前贷款利率也不是固定的，随时都有可能发生变化，而多数银行在与贷款人签订合同时都声明“贷款期间，遇贷款利率调整，不另行通知”，因此，贷款人一定要对银行贷款利率的变动有所了解，在还贷的专用账户上提前存入足额现金，避免加息后因还款额度不够而造成的欠账危险。

　　九、提前还贷的步骤

　　随着央行对贷款利率的不断上调，购房者所承担的贷款利息也越来越高，于是，许多购房者便开始考虑提前还清或还部分贷款，当然其前提是购房者能在还款期限内获得足够的资金。有些时候，由于贷款者对提前还贷知识的欠缺，往往需要花费很大的心力、很多时间，有时还需要交纳一定的违约金……对提前还贷知识的不了解给房贷人造成了一定的损失，要想避免这种情况发生，就必须事先了解提前还贷的相关知识。

　　(1)仔细阅读贷款合同中的有关提前还贷的条例，看合同中有没有写明提前还贷需要交纳违约金。

　　(2)打电话到办理贷款的银行，了解提前还贷的相关信息，最好与办理贷款的业务员或者客户经理联系，确定一下能否办理提前贷款；办理提前贷款的地点、时间和办公地点的电话；是否需要预约；提前还贷需要的条件(需要带哪些资料)等。

　　(3)打电话或亲自到可以办理提前还贷的相关部门(通常为预先约定，多数为提前一个月)，提出提前还款申请。

　　(4)贷款人携带本人身份证、当初和银行签订的贷款合同等相关证件到借款银行，填写《提前还款申请表》，并约定办理提前还款的准确时间。

　　(5)提交《提前还款申请表》，然后存入提前还款的金额。

　　(6)如果提前还清全部贷款，房贷人还需要拿着还清全部贷款的证明和保险单正本，到所对应的保险公司办理退保险费的手续(具体内容我们将在《提前还贷如何退保》中予以详细解释)。

　　十、提前还贷的方式

　　在确定了自己将要提前还贷之后，还有一个重要的问题需要解决，自己究竟应该选择哪一种提前还贷方式？通常情况下，银行有四种还款方式供房贷人选择：

　　(1)购房者提前还清全部贷款。

　　(2)购房者在提前还部分贷款后，剩余购房贷款的还款期限不变，但是会要求降低月还款额。在这种情况下，购房者可以节省提前所还部分房贷到期所需要支付的利息。这种还款方式比较适合因购房而降低生活水平的购房者，由于月供减少，生活水平能有所提高。

　　(3)购房者在提前还部分贷款后，可以要求缩短剩余购房贷款的还款期限，月还款额度不变，这种还款方式不仅可以节省提前所还部分贷款的到期利息，而且随着剩余房贷还款期限的缩短，使得剩余房贷的利息也随之减少。这种还款方式一般适合没有生活压力的高收入群体。

　　(4)购房者在提前还部分贷款后，缩短剩余购房贷款的还款期限，同时减少月还款额度，这种还贷方式除了节省提前所还部分贷款的到期利息外，也减少了剩余房贷利息的支出，这种还贷方式所节省的利息介于第一种和第二种之间。

　　(5)购房者在提前还部分贷款后，不仅缩短剩余房贷的还款期限，同时增加月还款额。这种还款方式只有在条件允许的情况下才能使用，一般很少有人采用。

　　总之，购房者在选择还贷方式时，一定要考虑到家庭的财务状况，考虑提前还贷能否影响到家庭生活质量，同时还需要考虑到提前还贷是否比投资收益更划算。只有对此进行综合考虑，才能选择出最适合自己的还款方式。

　　十一、提前还贷的注意事项

　　提前还贷看似简单，但真正办理提前还贷时，房贷人还需要注意许多事项，不然的话，提前还贷依然有可能对贷款人造成一定的损失：

　　(1)提前还款有最低限额

　　许多银行都规定，客户提前还贷的数额应该是一万元或者十一万元的整倍数。

　　(2)提前还贷不需要收取违约金

　　提前还贷属于变相的违约行为(贷款合同中有约定的除外)，因此，部分银行拒绝为贷款不满一年的客户办理提前还贷，可是因为贷款人要求，银行方面便收取一定的违约金，但这只是少数银行，大多数银行都没有实行违约金制度，包括贷款不满一年的客户。

　　(3)提前还贷需要扣还当月月供

　　部分银行规定，贷款人在办理提前还贷手续时，需要先结清当月的贷款，然后才能办理提前还款手续。因此，贷款人在需要办理提前还贷手续前，咨询相关部门，并且要看贷款合同上的条款，如果对此事有详细地说明，就需要按合同中的条款执行。

　　(4)商业贷款和公积金贷款同时还

　　许多购房者办理的是个人住房组合贷款，也就是商业贷款和公积金贷款相结合的贷款方式。公积金贷款的利率比商业贷款低，即便是加息，也要比商业贷款低许多，反之，商业贷款的利率就高很多。购房者往往认为提前偿还商业贷款，能够节省较多的利息支出。

　　事实并非如此，例如北京市的公积金管理中心就有这样的规定：如果购房者提前归还个人住房组合贷款，商业贷款和公积金贷款的归还比例必须相等。也就是说，如果购房者想要提前还款，就必须商业贷款和公积金贷款同时还，而且，还要按照贷款时公积金贷款与商业贷款的比例进行偿还。

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　　第六章　保险与公证

　　一、房贷险的意义

　　随着经济的发展，人们的消费观念已经发生了很大变化，“拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念日渐成熟，而这种理念的直接体现就是贷款买房。但是，在购房者签订购房合同，到指定银行办理房贷的时候，却往往被告知需要交纳一定数额的贷款保险(这里讲的是房贷基本险)，那么，什么是房贷险，这种保险需不需要购买呢？

　　据银行的专业人士介绍，我国现今的社会信用体系还不是太完善，银行为了降低信贷风险，便采取了相应的配套措施——房贷险，也就是贷款保险——银行要求住房贷款人对抵押物(住房)进行固定资产的一种保险。

　　这种贷款保险的实施是有法律依据的，据中国人民银行1998年第7号文告《个人住房贷款管理办法》第25条规定：“以房产做抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”也就是说，办理房产抵押贷款，就必须缴纳保险费。

　　既然房贷险是必须缴纳的一种购房保险，那么，房贷险对购房者又有什么好处呢？

　　(1)对购房者安全保障

　　缴纳住房保险的购房者，在所购房屋因自然灾害或意外事故而发生损失时，能够获得一定数额的经济补偿，也就是说，能对购房者的日常生活提供一定的安全保障。

　　(2)能够保障房产经营者的利益

　　住房保险能够维护房产经营者的利益，也就是说，如果购房者以经营所购房屋获取租金为目的，当风险事故发生后，住房遭受了一定损失，房租就有可能因为风险事故而中断，这时，办理房贷险的经营者就可以获得相应赔偿，这同样使购房者有了一定的利益保障。

　　(3)能够增加被保险人的信用程度

　　比如，购房者以住房为抵押物申请银行贷款，银行就会要求申请人为其抵押住房进行投保，以增加这套住房的价值，因此说，住房保险能够提高住房所有人的信用。

　　二、房产保险的品种

　　对于房地产来说，虽然其风险较少，但也并非毫无风险，因为自然灾害和意外事故的发生而造成房屋毁损的可能性也是存在的。一旦这种可能性转化为现实，就会给房屋所有

　　者带来经济上的损失，甚至是人员伤亡。为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房产保险就很有必要了。

　　在我国，房产保险的品种有很多，这主要是因为房产风险来自于财产、人身、责任等多个方面，通常为大众所接受的房产保险有以下几种：

　　1.房屋保险

　　房屋保险属于家庭财产的保险范畴，主要是对火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失有所保障。房屋保险通常是由房主投保，保险费率为0.1%～0.2%之间，如果真的发生损失，保险公司将在投保金额的范围内，按房屋的实际价值计算赔偿金额。

　　2.个人住房按揭保险

　　个人住房按揭保险主要是通过抵押条款规定抵押人在保险期内的权利和义务。按揭保险的期限与贷款期限相同，并且需要抵押人在投保的时候一次性缴纳全额的保险费。

　　3.房地产人身保险

　　房地产人身保险是一种特殊的险种，当房屋的被保险人因房屋的损坏而造成意外伤害、死亡或永久性致残时，保险人需要支付约定数额的保险金额。

　　4.自购公房保险

　　自购公房保险是指居民因房改等原因而购买原租住公房的一种险种。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等。保险期通常为一年，可以续保，保险费也是由双方按规定约定的。当投保的财产因自然灾害、防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成保险财产损毁时，保险公司需要按约定给予赔偿。

　　5.房地产财产保险

　　房地产财产保险属于财产保险的一种，投保人可以是团体，也可以是法人或者自然人，主要是对商品住宅和自购公有住房进行保险。

　　6.房地产责任保险

　　房地产责任保险主要是针对房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，通常称为房地产公众责任保险，主要承保房屋使用过程中发生的赔偿责任。

　　7.建筑工程保险

　　建筑工程保险适用于各类的民用、工业用和公共事业用的土木工程项目，比如住宅、宾馆、商店、写字楼等的建筑工程。不仅承保自然灾害、意外事故和人为过失造成的工程项目的物质财产损失，还可根据需要进行附加投保，比如与工程相关的意外事故所引起的第三者财产损失或者人身伤亡投保等。

　　三、如何签订房产保险合同

　　房产保险合同是指投保人(房屋所有人)与保险人(保险公司)就特定房产而签订的由投保人缴纳相应保费、由保险人承担保险责任的保险协议。

　　房产保险合同都是定式合同，由保险公司统一制定格式和内容，投保人可以根据自身需要选择不同的保险公司，但是，当购房者选定了某一公司投保时，就必须接受保险合同中的全部条款，决不能自行约定其中的部分条款(不能增、删、改)。

　　购房者决定投保后，需要先向自己认可的保险公司提出申请，然后按照保险公司的规定填写“投保单”。投保单上的内容有：投保人的姓名、投保日期，被保险人或受益人的姓名，保险标的名称和数量，保险责任的起讫时间，保险价值，保险金额等等。在这个过程中，投保人应认真审读保险合同中的各项条款，尤其是有关责任界定方面的规定，如果保险公司有附加条款，投保人一定要看清楚附加条款的具体内容，如果认为有些条款概念模糊，应当请保险公司做出书面解释。因为这份投保单是保险公司接受投保人投保的法律依据，如果其中的条款模糊不清，投保人就很容易吃亏。

　　保险人在收到投保人的投保单后，会对投保单的内容逐一审核并进行实地勘查，在确定符合保险条件后，会按照合同中的保险金额、保险期限和保险费率等收取投保人的保险费。最后，由保险公司签发保险单，这时，保险合同便宣告成立，并且具有法律效力。当保险合同的有效期终止时，投保人可以申请续保，也可以就此终止。

　　如果投保人购买的是期房，往往需要在几个月或者一年后才能入住，而保险费的计算日期是从入住日开始计算，直到还清贷款。此外，由于保险费是在贷款发放时提前缴纳的，在保险生效之前，也就是投保人入住之前还有相当长的一段时间，在这段时间内，保险公司还将返还投保人所交金额产生的利息(入户时间超过一年按一年定期存款利率计算，一

　　年以内按照活期存款利率计算)，也就是说，购房者不会因为提前缴纳保险费而产生利息上的损失。

　　通常情况下，保险合同中的保险金额是指投保人的购房款，基本的险费率为0.8‰，附加地震险费率为0.2‰，此外，缴费系数是根据贷款的不同年限确定的，一般都是贴现系数。

　　四、房产保险的受益人

　　当购房者与银行签订住房抵押贷款合同的同时，还会签订一份保险合同，也就是对投保人的抵押房产进行保险。许多投保人可能会认为：保险金是我交纳的，房产是我的，一旦房产有了损失，保险公司给予赔偿的话，受益人当然应该是我(投保人)。

　　可事实却并非如此，因为投保人在贷款期间，房屋的抵押权人是贷款银行，也就是说在贷款期间，贷款人的房产抵押给了银行，贷款银行是抵押房产的第一受益人，当抵押房产出现损失，保险公司需要赔偿的话，赔款的第一接受人就是贷款银行。届时，保险公司会按照合同中的赔偿条款，率先支付贷款人欠贷款银行的贷款本息以及相关费用，赔款的剩余部分才是支付给购房者的，由此可知，贷款购房者只是第二赔款接受人，其受益程度随着贷款购房者还款成数的提高而随之提高。

　　五、提前还贷如何退保

　　借款人在提前偿还全部贷款后，银行的工作人员往往会告诉借款人到保险公司办理退保手续，即便借款人没有得到银行方面的提醒，自己也应该记住及时到保险公司退保，那么这又是为什么呢？

　　1.退保的原因

　　原来，房贷人在提前偿还全部贷款后，个人的住房贷款房屋保险合同也同时终止，如果房贷人到保险公司办理退保手续，保险公司将退回房贷人所缴纳的部分保费。按有关规定，房贷人提前还清贷款后，可以携带保险单正本和提前还清贷款的证明，到投保的保险公司办理退保手续，保险公司的业务管理部门对退保申请进行审核后，出具退保批单，并在批单上注明退保时间和应退保费的金额，退保人持退保批单及身份证到保险公司的财务部门领取退还的保险费。在这里我们需要提醒大家的一点是，提前退保的保费是按整月计算的，比如说，应退保费的时间为五个半月，保险公司只能退还五个月的保费，而且，这个时间还以银行批准房贷人的退保申请时间为准。

　　2.退还保费的计算

　　一般而言，提前还清贷款应退还的保险费等于已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　但是，许多房贷人在提前还清贷款，到保险公司办理退保手续后才发现，保险公司并没有按照保险时间平均计算应退还的保险费用，也就是说，保险公司退还保费的月平均值比所交保费的月平均值低，这是为什么呢？

　　据保险公司人士讲，通常情况下，房贷险是按照贷款的金额进行投保的，保险公司承担的还贷责任为客户欠银行的本金余额，随着房贷人的不断还款，这个余额也在逐月减少，而保险公司所承担的还贷保险责任也就随之逐月递减。也就是说，房贷人所缴纳的保费，在最初的时候要高些，越往后越低，这也符合了“风险与保费对等”的保险原则。因此，房贷人在退保的时候，不能简单地按照投保金额与保险时间的均值计算提前还贷款应退还的保险费。

　　此外，房贷人的投保时间越长，所缴纳的费率越低，因此，分摊到每年的保费也就越少。如果房贷人因提前还清贷款而退保，那样的话，实际承保时间就比原保单的保险时间要短，这时，保险公司应收取的保费就需要按照较短年限的费率计算，这样一来，提前退保时，原费率将会再次被提高，使得退保金额再次降低。

　　除了以上两点外，退保费进一步减少的原因还在于保险公司收取一定比例的手续费，这个手续费是房贷人提前退保的违约费用，因为按照保单约定，提前退保是需要交纳一定金额的违约金的。

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　　3.退保小窍门

　　许多房贷人可能会想，保费是一定的，退保时，保险公司只是按照相应的投保时间计算应收保费，这里面应该没有什么可推敲的地方，事实上，这里面有很多窍门，退保人利用好这些窍门就会节省许多保费。

　　通常情况下，在退保的时候，保险公司会按照具体的计算公式计算退保金额，退保人要按照计算公式仔细核对保险单和退保批单上的还贷保证险、财产损失险的费率是否相同，同时让对方给出合理的解释。

　　最好的办法是退保人在退保前，先根据不同年限的保险费率仔细计算退保费用，并找出最划算的退保年限。例如，张先生贷款27.7万元，贷款时间为20年，他所应缴的保费为2770元。如果他把贷款年限缩短到10年，保险公司就需要退还10年的保费，保险公司所应收的保费就为：27.7万元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2216元，那么，保险公司应退还的保费就是554元。如果张先生把贷款年限缩短到11年，保险公就要退还9年的保费，这时，保险公司的应收保费就是：27.7万元×0.6‰(11年保险期限对应的费率)×11＝1828.2元，而应退还的保费就是949元，这样一来，保险公司多承保一年，反倒少收了近400元的保费，由此可见，计算好退保时间应该能为投保人节省大量的资金。

　　六、什么是房产公证

　　公证是我国一项重要的司法制度，同时也是一种预防性的法律制度，不但能够预防纠纷的发生，而且还能减少诉讼的复杂过程。购房对每一个家庭来说，都是一项大宗的货币支出，但是，许多人往往在购房前高高兴兴，可真到了入住的时候，才发现房屋与合同的部分条款不符，但是，由于合同条款中的责任确定比较模糊，购房者很难通过法律途径维护自己的合法权益。这主要是因为消费者缺乏一定的房产买卖知识，对相关法律法规知识了解太少，以至于因贪图便宜而购买了不具备经营资格的房地产商的房子，或是遇到了黑心的房地产商。为了避免意想不到的麻

　　烦出现，真正做到安居乐业，购房者就应当在买房时主动办理商品房合同公证。

　　商品房合同公证需要首先由购房者提出公证的申请，此后，公证机关将依照相关的法律法规，对房屋买卖双方的主体资格、合同的合法性、真实性进行细致、全面的审查，最后以公证的形式确认合同的合法、真实、有效。一旦当事人发生纠纷，如果涉及与公证有关的事项，公证书将发挥它特有的法律效力，维护当事人的合法权益。

　　我们不妨再次举一个例子：李先生看中了一套商品房，于是支付订金，签订了商品房认购书。当他支付第一笔房款并签订商品房预售合同时，向开发商提出对合同进行公证的要求。当公证人员对房产商提供的商品房预售合同文本进行审查时，发现双方违约责任的界定措辞含糊，有些条款对购销双方权利和义务的约定有失平等。于是公证人员当即提出修改意见，并且对修改后的合同进行了公证。

　　数月之后，当李先生按合同约定准备收房时，发现房屋还没有完工，而且，由于房产公司的原因，工程延期半年才竣工交付。李先生就延期交房与房产商进行交涉，但房产商非常蛮横，在交涉无果的情况下，李先生向法院起诉。由于购房合同中对双方权利、义务和责任有明确的限定，并且经过公证，李先生顺利获得合同约定的违约金，而该楼的其他业主由于忽视了合同中的部分条款，而且没有公证，最终只能获得很少的赔偿金。

　　七、房产公证的办理

　　1.哪些房产事务需要公证

　　在商品经济活跃的今天，房地产买卖活动受到越来越多人的重视，因为公证能够对当事人双方进行严格的审查，起到预防纠纷、减少诉讼的作用，因此在购房交易中日益显示出其重要性。

　　房产事务公证属于公证机构的传统业务，能够加强、完善、稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公民的合法权益。房产公证的内容非常广泛，其中包括：房产买卖、继承、赠与、抵押、产权转让、商品房预售、房产互换、租赁、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证等等。

　　根据司法部与建设部联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，以下几种情况必须办理公证：

　　(1)如果属于继承、赠与房产，当事人必须先办理继承、赠与公证，然后持公证书和有关契证到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续。

　　(2)如果遗嘱人为处理名下的房产而设立遗嘱，应当办理公证，然后到房地产管理机关办理房产所有权的转移登记手续。

　　(3)涉外及涉及港澳台的房产所有权转移行为，必须办理公证，并且到房地产管理部门办理房产登记等行政手续。

　　(4)各地房地产管理机关与司法公证机关根据本地情况制定的必须公证的房产事项。

　　(5)房屋拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证(依据是国务院颁发的《城市房屋拆

　　迁管理条例》)。

　　(6)代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人没有达成新的抵押协议的房屋的拆迁，应当到公证机关办理证据保全公证(依据是国务院颁发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》)。

　　(7)委托他人代办房屋所有权登记的房屋，应当办理公证手续。

　　除此之外，国家、地方的法律、法规、规章中规定的，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。

　　2.房产公证需要哪些材料：

　　(1)当事人和共有人的身份证、户口簿、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等；

　　(2)涉及房产开发的，应当提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等；

　　(3)涉及房地产预售、销售的，应提交房地产预售、销售许可证；

　　(4)涉及房地产权属转移的，应提交房地产所有权证明；

　　(5)涉及房地产担保的，应提交房地产所有权及使用权证明；

　　(6)涉及房产共有人的，应提供共有人的书面意见书等。

　　当事人在申请办理房产公证时，应当在国家的法律、法规和当地的法规、政策允许下，按照公证部门的要求提供与公证事项相关的其他证明材料。

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　　第七章　验房与维权

　　一、验收入住的步骤

　　房屋建筑完成之后，房地产开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房(根据原因)的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？

　　(1)购房者在接到购房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善

　　根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。

　　签完购房合同后，你所需要做的就是等待收房了。一般来说，在购房的过程中，我们需要查验的法律文件就是五证(这在前面的章节中已经有所介绍)，在收房子的时候需要查看两书，此外，还有最重要的一项——产权证，你只有拿到了产权证，购房所有的法律文件才算齐备。

　　那么，什么是“两书”呢？所谓“两书”就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　《住宅使用说明书》：

　　此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下

　　列内容：

　　①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；

　　②房屋的结构类型；

　　③装修、装饰的注意事项；

　　④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；

　　⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；

　　⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；

　　⑦室内的配电负荷；

　　⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；

　　⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。

　　《住宅质量保证书》：

　　《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，

　　开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。

　　商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：

　　①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；

　　②屋面、外墙面的防水为3年；

　　③厨房和卫生间的防水为1年；

　　④地下室及管道渗漏为1年；

　　⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；

　　⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；

　　⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；

　　⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；

　　⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；

　　⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；

　　国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

　　(2)仔细检查自己所购买的楼房

　　检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。

　　(3)检查房屋的附属设施是否与合同约定相符

　　按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用；过道和楼梯间能否通行；管道是否完备；电气设备是否安装到位……并且要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。

　　(4)检查水电煤气是否能正常使用

　　打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。

　　(5)检查房屋结构、质量是否与合同约定相符

　　检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象；地漏不反水，结合处严密，地面不积水；上下水管道不漏水不堵塞；门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵活。因此，购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋，这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外，如果是装修房，房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀，线角顺直，并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。

　　(6)检查房屋面积与合同登记是否相符

　　在交房的时候，开发商应当提供由国家专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。

　　(7)查看开发商代收费和物业管理费的相关规定

　　在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人(购房者)收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。

　　按照建设部规定，开发商可以代收住宅的大修基金，标准为购房款的2%～3%，但大修基金必须马上交给管理部门，作为业主办理权属证书的依据。

　　收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。

　　收房时，购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时提供给购房者)，如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……

　　(8)正式签署房屋交接书

　　当购房者对房屋的所有项目(包括产权)都进行了检验，并且所有检验项目均符合合同约定后，便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定，就需要做好记录，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单，以作为后期发生纠纷时的依据。

　　二、如何认定开发商逾期交房

　　在如今的房地产市场中，最容易发生的事情就是开发商没有按期交房，这也是购房者非常烦恼的事情。但是，购房者在与房产开发商交涉的过程中，往往因为对“逾期交房”的概念不太清楚而无法断定房产开发商逾期，从而无法追究开发商逾期交房的违约责任，

　　给购房者造成一定的损失。那么，什么情况下才算房产开发商逾期交房？购买者如何维护自身的合法权益呢？

　　关于房产开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定：

　　(1)因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。

　　(2)不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。

　　(3)因没有取得《建筑工程竣工验收备案表》而违反买卖合同中的交房时间。

　　(4)出现法律规定的不可抗力，而且《商品房买卖合同》中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者。

　　(5)在交付房屋时，房屋没有达到《商品房买卖合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房(特别约定的，可以退房)。

　　(6)购房者和开发商在《商品房买卖合同》中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。

　　(7)合同有约定的，按合同约定执行。

　　从以上几点，可以判定开发商逾期交房，并应承担相应的逾期交房责任。但是，如果因为下列情况造成开发商延期交房，购房者不能追究其违约责任：

　　(1)购房者违约在先，比如：没有按合同约定的时间交房款；提出合同中没有约定的特殊要求，导致开发商没有按《商品房买卖合同》约定时间交房的。

　　(2)出现了法律规定的不可抗力和《商品房买卖合同》约定开发商可以免责的原因，而且开发商还及时告知了购房者。

　　(3)开发商具备《商品房买卖合同》约定的交房条件，并且取得了《建筑工程竣工验收备案表》，但因购房者原因出现延期交房。

　　(4)购房者主观上认为房屋或小区没有达到交付使用条件而拒绝收房所导致的延期交房。

　　(5)如果开发商与购房者在合同中有约定，一切都按合同中的约定办理。

　　三、入住后出现的房屋质量问题怎样解决

　　购房者在收房时，只能发现房屋的表面问题，但在居住一段时间后，往往会发现这样或那样的问题，这时，最需要做的就是判定问题的起因：是开发商的问题还是购房者装修的问题。如果是由于购房者装修造成，就要考虑是自身原因还是装修公司的原因，如果是装修公司的施工造成，购房者只能找装修公司维修并要求赔偿，这与开发商无关。

　　如果是房屋本身的质量问题，按照相关规定，如果是在保修期内，购房者应当要求开发商维修，最好使用书面方式提出，并让房产开发商盖章确认。如果开发商拒绝确认或者故意拖延维修，购房者可以请相应人员进行维修，同时，购房者要保管好维修费用发票和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证。在维修完毕后，购房者可以拿着维修费用发票要求开发商承担全部的修复费用，并且赔偿因修复房屋给自身造成的损失(包括误工费)。如果开发商拒绝承担维修费用，购房者可以拿着维修费用发票和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证到法院起诉。

　　如果经过多次维修，房屋的质量问题依然没有得到有效解决，并对购房者的正常居住、使用造成影响，将被视为严重的质量问题，购房者有权解除购房合同，并且要求开发商赔偿由此引起的全部损失，包括装修费、房款、利息和损害赔偿等。

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　　第八章　置业性投资与二手房买卖

　　一、投资房产的好处

　　投资房地产虽然需要大额的资金，不是人人都可以玩的游戏，但也并非只是有钱人的游戏，对普通百姓而言，只要愿意，也可以进行房地产投资。所谓房地产投资，就是投资人牺牲眼前的消费(获取资金)购置房产，以期在将来能够获取较大的收益。

　　房产投资的最大益处就在于保值，它能够使我们今天的钱在明天通货膨胀的情况下不缩水。但是，购房者要想投资房产，并且获得较高的回报，最需要做到的就是认清国家的政策形式，如果国家的政治环境安定，经济繁荣，经济增长较快，那么，这种大环境就会影响到国内各地的房产，物业也会因此快速升值，这时候进行房地产投资就显得非常重要。

　　此外，投资房产还需要考虑到位置的重要性，好地点的房产首先能够实现保值，然后还能够达到增值的目的，即便是出租，也能获取较高的收益。另外，购房者还可以将所购房屋作为不动产进行抵押融资，这样既不影响房产的增值，又得到了可供使用的资金，可以说是一举两得。即使购房者没有什么太好的经营方案，也可以将房屋转让以赚取差价。

　　还有一点需要提示想要投资房产的人，那就是置业投资能够获得税收方面的好处。比如上海规定，如果购置自用住宅而申请银行按揭，每月还银行贷款可从工资的总额中扣除，然后再计算个人所得税。这对于有较高收入的人来说，既可以节省一部分税额，又可以将所购房产出租以获得较好的收益。……

　　科学地说，投资房产属于投资行为，只要是投资，就具有一定的风险性，因此，在投资房产的时候，一定要周密调研、科学分析，切不可头脑发热，只有这样，才能将风险降到最小。

　　二、怎样判断房子的投资价值

　　随着房产买卖的繁荣，相关的法律法规也日益完善，这就使得房地产投资环境有了很大改善，这种大环境的改变也逐渐吸引了手中拥有众多货币，正在投资其他项目或者干脆放在银行的人的关注。因为他们发现投资其他项目的回报率没有投资房产的回报率高，最重要的是房地产市场正在逐步走向健全，其投资风险正在逐渐降低，其保值、增值的功能也在日益增加。

　　虽然如此，投资房产和投资其他项目一样，仍然需要投资者有较好的眼力，能够在众多的房产项目中发现适合自己投资的楼盘，否则，这一投资策略就有可能失败的。那么，怎样才能从众多的楼盘中发现具有投资价值的精品住宅呢，这需要从以下几个方面入手：

　　1.地段

　　地段的好坏直接关系到居住是否舒适，房屋的升值潜力是否较高，也就是说，所购房

　　屋的段对居住者和投资者都是非常重要的，而看一栋房子所在地段的好坏，也可以从房子的建筑规模、格式、交通等方面入手，正所谓什么样的地段盖什么样的房。

　　2.质量

　　如果是现房，购房者通过观察基本可以看出房屋的质量好坏，如果是期房的话，就需要从房地产开发商的实力来判断房屋的质量好坏。通常情况下，实力较强的开发商是能够保证建筑质量的，而且他们也能够兑现自己做出的承诺。如果开发商的资金较少，就会依靠销售回款来支撑工程的建造进度，其房屋质量自然也就可想而知了。

　　3.供应套数

　　供应套数的多少直接关系到住宅区的密度，如果是城郊的普通住宅，则以大住宅区较好，这样的话，配套设施较全，也比较可靠。如果是市区内的高档住宅，套数越少就意味着健身、购物、餐饮等场所为少数人所享用，也就是说，居住的舒适度就会越高，业主出租时的竞争更少，而所得的回报也更高。

　　4.售价及付款方式

　　售价和付款方式是所有购房者都必须考虑的问题，售价高不但占用较多的资金，而且还会致使购房者因资金短缺而贷款，这会增加很大的后期投入(还贷利息)，同时，计算好按揭成数和年限也是非常重要的。因为贷款数额越高年限越短，还贷的压力就越大。

　　5.社区的文化

　　社区居住者文化层次的高低决定了社区的文化层次，人们的文化层次越高，小区内的风气就越好，居住也就越舒心，这是购房者非常看重的方面，也直接影响到后期的出租以至出售。

　　6.物业管理

　　物业管理对居住者的影响非常大，因为物业管理与人们的日常生活息息相关，好的物业能够使小区更加干净、安全、温馨，反之亦然。而这一点对房屋的出租与销售甚至增值都有很大影响。

　　7.房屋状况

　　房屋的楼层、户型、朝向等都影响着人们的居住舒适度，也影响着出租与出售的难易程度。

　　8.其他因素

　　现房还是期房、环境的好坏、绿化状况、有没有会所、配套设施如何，都是房产投资者所应考虑的问题，当然，这些问题并不是固定的，而是购房者自己根据实际情况来考虑的，总之，我们在做出决定前考虑问题越详细，我们的这一投资行为的风险就可能越小。

　　三、怎样计算投资回报率

　　亏本生意没人做，任何物业的投资，投资者都希望能够得到合理的回报，甚至希望得到超出预想的回报。但是投资者如何才能评判自己的投资是否有价值？通常的办法是看该物业的投资回报率。在购房的时候，销售人员都会把自己计算出的“美丽”的投资回报率告诉投资者，如果投资者真的相信了，往往在购房投资后发现回报并没有当初计算的那么高。因此，初入投资市场的购房者一定要学会计算投资回报率。那么，怎样计算投资回报率呢？

　　现在，一般的销售人员在计算投资回报的时候，仅仅采用粗略的办法。比如，购买30万元的房子，在办理完各种手续后的总花费为32万元左右。如果每月的租金为2500元，那么，用年租金3万元除以32万元的总投入，投资回报率10.66%。

　　如果采用贷款购房，可选用下列计算公式：

　　这种计算方法主要考虑租金、房价和月还款等投入，还有许多其他的前期投入没有考虑到，可以说计算得并不是太精确，只适宜投资者对资金的回收期有一定的掌握。要想有更为清晰的把握，还需要另一套投资回报率的计算方法，即内部收益率法，这种方法也是指贷款购房，主要考虑投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

　　租金回报率=———————————————

　　(首期房款＋期房时间内的按揭款)

　　(税后月租金-按揭月供款)×12

　　内部收益率= —————＝————————————————————————

　　累计总投入

　　累计总收益月租金×投资期内的累计出租月数-税额-杂费

　　房款及所有投入(杂费＋家具费等)

　　购买一套30万元的商品房为例，首期付款10万元，如果加上契税、入住费等，总额为12万元，贷款额为20万元，20年的月供为1700元。如果租金为每月2500元，每月减去月供款1700元和租金10%的租赁税，每月可能只剩下550元，那么年收入为6600元，每年的中介代租金为1250元，实际年收入为5350元。那么，实际年收入5350元除以首次的总投入12万元，得出的实际投资回报率还不足4.5%，如果有其他的投入，实际所得的回报率要更低。

　　如果希望内部收益率的结果更加准确，最好与租金回报率结合使用，只有这样，才能够计算出较为全面的投资回报情况。当然这种方法也有缺点，即一切基数都是以现今的数据推算出来的，对未来的收益无法掌握。

　　从计算投资回报率可以发现，购房出租的优势是投入的资金越少，贷款期限越长，投资回报就越高。例如在上述投资个案中，如果选用30年的贷款期，月供在1300多元，最终的投资回报率就能达到7%以上。当然，这里没有考虑后期的租赁市场的变化。

　　四、置业投资的付款方式

　　对绝大部分的老百姓而言，买房属于个人消费行为中的重点项目之一，更是动用资金额度最大的项目之一。对于这笔大额的住房消费，购房者应该选择哪种付款方式呢？这个问题一直为准备购房者所关注。从前面的文章中可知，在如今的房地产交易中，人们最常接触到的也是房地产开发商所认可的付款方式有三大类，即一次性付款、分期付款、按揭付款。进行置业投资时，这三种付款方式自然也是首选。

　　1.一次性付款

　　一次性付款是指购房者在与房地产开发商签订购房合同后，按照合同中的约定，将全额的购房款在规定时间内一次性付清。这种付款方式通常被房地产开发商所认可，因为他们的资金能快速回笼，有利于资金的周转，正是因为这个原因，房地产开发商通常会为一次性付款的购房者提供一定的优惠或折扣。

　　通常情况下，购房者在买现房的时候，房产开发商能够提供房价的2%以上的折扣优惠，但折扣很难超过5%；如果是买期房，通常能够得到房价的5%以上的折扣，但折扣优惠不会超过10%，至于购房者最终能够得到多大的折扣空间，就看购房者的砍价水平了。

　　虽然购买期房能够得到较大的折扣，可以节省较多的资金，但是，购买期房的风险也比现房高很多，比如遇到开发商的工程延期、房屋质量有缺陷、整体规划有出入等，这些都是购房者事先无法掌握的，很可能会因其中的个别原因使购房者损失几倍于折扣的金钱。

　　因此，如果购房者决定采用一次性付款的方式购买期房，就应该把自己能够得到的折扣回报与将要承担的风险进行一番比较和分析，看看自己这么做是否划算。

　　2.分期付款

　　分期付款是指购房者在与房地产开发商签订合同的时候，约定总房款分几次付清以及每次付款的时间，届时，购房者根据购房合同约定，在规定时间内分几次付清全部房价款。分期付款通常适用于期房的买卖，购房者可以按照所购楼宇的工程进度，同开发商约定每次付款的时间和金额，比如：签合同时支付房款的20%，楼体建成后支付房款的50%，装修基本完工时支付房款的20%，交房时结清余额。

　　对于房地产开发商来说，他们不喜欢分期付款，因为资金无法一次到位，所以，在售房的时候，房价的折扣优惠就非常小，有时还没有折扣。但对于购房者来说，分期付款能够使自己获得充足的筹款时间，而且，分期付款还将降低购房者的购房风险，因为万一开发商的项目在中途出现问题，购房者的资金也不会被全部套在里面。

　　3.按揭付款

　　按揭付款是指购房者在购买房屋时，由于资金不足而向银行提出购房贷款申请，最后经银行审核批准获取部分贷款(直接拨到开发商的账户上)，按揭付款需要申请人提供相应的抵押来获取贷款，同时，需要依照抵押约定按时向银行偿还贷款的本息。

　　购房者在申请按揭购房后，房屋交付使用与房产所有权的转移不同时进行，通常情况下，房屋在交付购房者使用后，出售方或者提供按揭的银行保留着房产所有权，只有购房者付清全部贷款的本息后，才能取得房产所有权。如果购房者在还贷期间没有按照约定履行支付房款的义务，按揭银行就能够取得产权，并且可以将此房屋拍卖，以拍卖款清偿购房者的贷款。如果购房者采用按揭付款的方式购买房屋，首期只需要支付总房款的30%即可，余下的70%的资金均可申请银行按揭付款，如果购房者的还款时间长、次数多，每次的还贷金额也就非常小。同时，由于有银行方面的审核、认可，购房者所承担的购房风险也会相应降低。

　　因为购房者采用按揭的方式购房，购房者、开发商、银行三者就连在了一起，因此，开发商对购房者所打的折扣优惠一般都比较小。此外，如果购房者申请银行按揭，还需要交纳保险费，如果按照每年缴纳万分之六的保费计算，手续费也是很高的。只不过购房者在交纳保险费后，当房产遭到意外损失时，能够获得相应的经济保障。以上的三种购房付款方式均有各自的特点，对于资金较为充裕的家庭来说，可以根据各自的理财思路选择适合自己的付款方式，比如银行有较多的存款，就应该选择一次性付款，从而获取较大的折扣优惠；如果有较多资金，但一时拿不回来，可根据拿回资金的时间选择分期付款。对于资金不足的购房者来说，选择按揭付款也就成为必然了。

　　总之，投资置业并不是一件小的事情，对于每个家庭来说，都需要进行精打细算，根据自身的财政状况，选择更为适合自己的付款方式。

　　五、商铺投资类型分析

　　如今，人们对物业投资越来越重视，这使得物业投资不仅仅限于商品房的买卖、租赁，许投资者还将眼光放到了商铺的投资上，在这一大背景下，商铺市场出现了百花怒放、百家争鸣的景象。除了原本十分兴盛的商业圈、步行街外，名店街、购物广场等新商业区也在悄然兴起，这就为投资者提供了越来越多的黄金商机。

　　从某些方面讲，投资商铺就好比炒股，需要投资者精打细算，最主要的是需要投资者具有非常考究的眼光，能够明辨出哪种商铺最具升值潜力，但是，要想轻易发现“钱生钱”的商铺却不是简单的事情，需要投资者对各种商铺都有详尽的了解，然后根据自身特长加以选择。

　　1.超市商铺

　　所谓超市，就是指居住区域内供人们选购日常生活用品的居所。现如今，随着商品住宅的大量开发，大型居住小区也随之增多，随之而来的是大型超市的诞生。此外，还有许多超市在不断加开分店，这样一来，就使得超市商铺成了商铺投资项目中的一匹黑马，以其低价位、低风险、易经营等优势逐渐吸引了大批投资者的视线。

　　那么，我们应该如何选择超市商铺呢？一般而言，大型的超市能够聚集人气，这是它特有的先天优势。大型超市内的商铺多数为分割型，比独立封闭商铺的成本要低，经营上也更为灵活，风险自然也就更低。

　　超市商铺是依赖超市产生的，因此，超市经营的好坏对超市商铺的赢利状况有很大影响，投资者要想尽快获利，就必须选择实力较强的超市经营商或已经树立良好口碑的超市商铺作为投资对象。

　　2.商务区商铺

　　从城市的发展来看，每个城市的商务区规划都很有限，但也更适合现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，这种区域内的商铺投资潜力相对来说都比较大，但是，在具体投资项目的选择上，投资者应当注意到，商务区商铺的客流消费能力都比较高，是商务楼白领消费群的首选之所，所以开设健身健美中心、酒吧咖啡馆、高级餐厅、美容美发厅是比较好的投资方式。

　　3.社区商铺

　　随着新建社区的增多，社区内也开始出现商铺，社区商铺经历了从无到有的过程，也必将经历一个整合、规范的过程。通常情况下，只要新社区的项目定位准确，后期发展环境良好，商铺的价值就会随着社区的成熟而得到快速的提升，但是，这并不代表商铺的回报能够永远增长，这是投资者需要注意的。

　　此外，如今大多数楼盘商铺的面积都比较大，并且缺乏规划性，灵活性强的商铺很少，这就使得多数商铺的销售情况惨淡。

　　同时，投资者还要注意，由于部分开发商对项目进行了一定的包装宣传，使得社区商铺的销售价格出现虚高，从而丧失了升值的空间，因此，在投资前一定要进行详细的考察，学会理性投资。

　　4.商业街商铺

　　商业街以其优越的商业氛围、稳定的客流量，给该类商铺带来较高的收益。但是，商业街商铺的租金或者面积价格都非常高，因此，在投资商业街商铺的时候，不要单纯考虑投资回报率，要记住，投资回报率高，所承担的风险也会相应增加，千万不能盲目入市。

　　5.专业街市商铺

　　专业街市商铺是指那些具有经营特色的专业街里面的商铺，这种商铺的价值与专业街所经营的产品有密切的关系。这种商铺适合那种对相关产品特别熟悉的投资者。

　　6.便利型商铺

　　商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”，哪里的消费能力高，哪里的商铺就能赚钱，从投资角度来说也就越有投资价值。便利型商铺是专门经营食品、日常生活用品的商铺，能够补充大百货商场不足，这种商铺的面积相对都比较小，在写字楼、公寓社区、住宅社区等地都可以开办，而且，由于所经营的产品和所处位置的独特，使其经营收益较高。这类商铺适合资金较少但又想投资的投资者。

　　六、产权证问题答疑

　　虽然我们在前面的文章中已经将产权证的办理进行了详细的说明，但是还是有一些人对此不是非常了解，而且在生活中还有一些比较特殊的情况出现，面对这些特殊的情况我们应该怎么办？为此，我们专门通过问答的形式，针对大家在办理产权证过程中能够产生的疑问进行详细的解释。

　　请问：已经缴纳首付款的贷款买房什么时候才能取得房屋产权证？

　　回答：如果商品房能够办理贷款，就代表购房者已经取得所购房屋的产权，也是人们常说的小产权(这里的大小产权是相对而言的)。如果要想取得小产权，前提就是开发商

　　先取得此幢建筑的大产权，也就是说，只有在开发商取得大产权证后，才能办理小产权的分割、过户手续。通常情况下，在建筑通过竣工验收后，如果开发商已经足额交纳了土地出让金，并且没有土地抵押等相关问题，就可以办理大产权证，只不过具体的办理时间要取决于开发商、房屋管理部门和购房者的共同努力。

　　请问：已经领取产权证，但是购房发票丢了，这会给今后的买卖造成影响吗？

　　回答：如果已经领取了房屋产权证，就说明购房者已经缴纳了足额的购房款，房子就属于购房者的财产，不管今后是居住还是转让，都不再需要购房发票，只需要房屋产权证书。

　　请问：楼房已经有人居住，但产权证始终没办下来，据说是开发商缺少土地使用权证，其他四证都有，这样的房子能办下来产权证吗？

　　回答：缺少土地使用权证的原因就是房地产开发商没有上交土地出让金，只要交纳了土地出让金，五证就能齐全，产权证也就不是问题了，因此说，其中的关键是钱。

　　请问：我在几年前购买了一套住房，户口本上的户主和产权证上的名字都是我，现在我想把住房变更到丈夫的名下，这应该怎样办理？

　　回答：如果你的房屋是在婚前购买的，想要更改产权证上的名字就需要办理赠与手续，如果是婚后购买的，只需要办理变更手续。

　　请问：拍卖方受法院委托拍卖的抵债房暂时办不了房产证，但是有法院裁决书，这样的房子能买吗？

　　回答：如果有法院的裁决文书，房屋就是可以购买的，只是需要对房屋的交付及办证时间给予适当的约定。

　　请问：现在新购买的商品房，一次性付款，而且已经入住，开发商也不缺证件，现在办产权证都需要什么手续？

　　回答：携带本人的身份证、户口簿、正规的商品房买卖合同、正规的购房发票、房款结算书、公共维修基金发票第二联和第四联，以上几种资料都需要原件和复印件，如果手中还有相关的文件、表格等，也都需要带上。同时，还要交纳每平方米3元的交易手续费、总房款1.5%的契税(高档住房为3%)、80元登记费和一定数额的物业维修基金。

　　请问：开发商的资产被法院查封了，开发商没有办下来大产权证，先前购买的住房也无法办理小产权证，现在购房者应该怎么办？

　　回答：购房者无法办理小产权证的原因是开发商没有取得大产权证，在开发商资产被查封的情况下，可能出现两种结果：

　　①开发商无法及时了结诉讼，资产无法尽快解除查封，购房者也就无法办理产权登记。

　　②开发商的资产虽然解除查封，但购房者的产权登记超过了约定时间。无论哪种结果，购房者都可以按照合同中的约定以及相关的法律法规，或者要求开发商退房并赔偿相应的损失，或者根据产权登记延迟时间要求开发商支付相应的违约金。此外，如果购房者在开发商的资产被法院查封前就已经收房，就可以在退房前继续使用此套房屋。

　　请问：有一套集资建房，能够办理按揭贷款，但是缺少《商品房销售(预售)许可证》，其他四证都有，开发商声称此建筑只限厂内职工公积金贷款，不对外销售，这样的房子能办理产权证吗？

　　回答：如果开发商只缺少《商品房销售(预售)许可证》，按照常规，开发商在没有违规的情况下能够办下来《商品房销售(预售)许可证》，届时，五证俱全就可以办理产权证了。

　　请问：外地人可以够买本地的公房吗？办理产权手续需要多少钱？

　　回答：外地人可以买本地的公房。通常情况下，购房者和房屋使用权人签订一份协议，并约定付款方式，随后到产权单位办理使用权转让手续，在签署《使用权转让协议》之后，购房者就取得了房屋的合法使用权，随后便可以办理更名。国有公房的更名费用有两项：房屋的评估额×8.5%为更名费；房屋的评估额×0.5%为评估费。

　　请问：一套商品房的购房合同中约定面积为96平方米，而且，合同中还注明：未尽事宜按照建设部相关法规执行。但是，在房屋产权证办下来时，发现上面显示的面积为101.3平方米，开发商要求补齐差额款，不然的话便不给产权证，这该怎么办？

　　回答：按照建设部颁发的《商品房预售管理办法》相关规定，如果房屋的实际面积超出合同中约定的面积，增幅在3%以内的面积由购房者支付差额，增幅超出3%的部分，由开发商承担，但产权归购房者。

　　请问：我妈妈一次性付款购买了一套住房，在办理产权证时，她想将我们全家三口的名字都写在产权证上，这样可以吗？

　　回答：法律规定，夫妻可以凭夫妻关系的存续证明，办理房屋的共有权登记，并取得共有权证，子女只有通过赠与方式才能建立共有关系，因此说，房产证上不可能写全家人的名字。

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　　第九章　物 业 管 理

　　一、如何选择物业管理公司

　　物业管理公司是由业主通过业主大会选举成立的业主委员会(首次由房地产开发企业代表)选聘的，可以说是每个业主都有选聘物业管理公司的权利。

　　在选择物业管理公司时，业主要对物业管理公司的背景有所了解，要想知道它过去的业绩及目前的经营状况，最好的办法就是对其管辖的住宅小区“达标创优”情况、所管出租楼宇的租金和出租率、所管小区业主的满意程度等有所了解，如果各种指标都非常好，就代表物业公司的信誉和管理经验是比较不错的。

　　此外，物业管理公司各种人员的素质也是非常重要的，物业管理人员必须熟悉业务，并具有强烈的服务意识，主要方面还必须有专业技术人员把关。同时，物业费也应当是合理的。

　　在选聘物业管理公司的时候，可以引进竞争机制，公开招标，招标的步骤如下：

　　(1)在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时可以聘请专业的物业管理专家作为其中的成员。

　　(2)招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，以尽可能吸引众多优秀物业管理企业参与竞争。

　　(3)编制招标书，主要内容为所招标物业的基本情况：建筑面积、占地面积、房屋类型、数量、场地情况、公用设施等、物业管理内容、招标的相关说明等。

　　(4)对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选几家最佳的公司进行最终投标。

　　(5)在规定日期，将符合招投标的标书送到招标小组审查和评议，最终确定一家中标单位。

　　(6)招标小组与中标单位签订物业管理合同，由此时起，物业管理公司开始对物业进行管理。

　　二、签订物业管理合同应注意的事项

　　我们买了房，成为了业主，和我们打交道最多的可能就是物业的管理人员，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，从事对物业的养护、修缮、经营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

　　物业管理属于服务性行业，它是随着房地产开发的发展而派生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房者(业主)的生活有很大影响，但是，许多购房者在购买房产的时候往往忽略了对物业管理进行相应的约定，之所以发生这种现象，主要原因就是购房者对物业服务的内容、业主的权利与义务知之甚少。虽然这种物业管理合同一般都是业主委员会和物业公司签署，但是作为业主的一员，因为涉及切身利益，对此也应该有所了解。所以，我们现将物业管理合同中的重点介绍如下：

　　(1)填写双方当事人的姓名或名称、住所。

　　(2)协商好管理项目。对管理的房地产名称、坐落位置、面积等进行约定。

　　(3)具体商谈管理内容。具体包括房屋的使用、养护、维修；路灯、机电设备、电梯、自行车房(棚)、停车场、消防、连廊、园林绿地、渠、沟、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修；公共秩序；车辆的停泊；清洁卫生及房地产主管部门规定或委托管理合同中规定的相关物业管理事项。

　　(4)管理费用的约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，管理事项不同，收费标准也各不相同。因此，应当对此有明确的约定。

　　(5)确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利为：

　　①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制订物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制订的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经小区业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章不属于政府行为，没有法律效力，只属于团体的自律性规章。

　　②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。

　　③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。

　　④有制止违反规章制度行为的权利。

　　⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。

　　⑥有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。

　　⑦可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。

　　⑧履行物业管理合同，依法进行经营。

　　⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。

　　⑩业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。

　　三、如何签订物业管理公约

　　物业管理公约是一份制约管理者与被管理者行为规范的法律文件，即管理公司与社区内的所有业主分别签订的法律文件，其中明确规定了管理公司与物业产权所有者或使用者间的权利与义务。物业管理公约体现了法律关系的转换和调整，因此，物业管理公约的内容就较为复杂，使得许多人对管理公约中的条款感到模糊不清，也使得物业管理公司与业主在签订物业管理公约时感到困难重重。

　　物业管理公约是约束管理者(物业公司)与被管理者(业主)双方行为的协议，因此，公约中任何的条款都应该体现出平等互利，不应该存在欺诈和不公平的条款。但是，现实中的公约往往是由物业管理者单方面制订的，业主只是被动的接受，因此容易出现不公平、强加于人、或一方承担过多义务的条款，这是众多业主最为反感的事情，也是众多业主与物业管理部门发生纠纷的最主要原因，那么，怎样才能处理好管理公司与业主间的关系呢？

　　首先，要明确物业管理中的法律关系，也就是物业管理公司与业主间的法律关系。根据我国物业管理的相关法律，物业管理公司是以受委托(广大业主委托)的形式进入物业区进行管理的，这就说明业主与物业管理公司属于聘用与被聘用的关系。虽然物业管理初期是由发展商自行管理或由发展商指定管理，但这都是临时措施，并不代表业主放弃重新选择管理公司的权利，而且这种权利的行使可以通过业主管理委员会来实现。因此，体现公平原则的管理公约是由管理公司和业主委员会协商制定的，如果以签订管理公约作为交钥匙的前提条件，那就是错误的，更是没有任何法律依据的。

　　了解了业主与物业管理公司的关系，在签订物业管理公约时，购房者就需要注意以下两点：在合同中明确物业管理公司与业主间的法律关系；认真阅读物业管理公约中的各项条款，如果对其中的部分条款有所异议，可以提出自己的修改意见，并在业主管理委员会的帮助下改变公约中不合理的条款。

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　　附 录

　　附件一：

　　《房屋认购书》范本

　　甲方：____________物业名称：___________小区：___________

　　地址：___________

　　邮政编码：___________

　　乙方：姓名/公司名称：____________

　　代理人：_____________

　　身份证号码/注册登记号：_________________

　　地址/法定地址：________________

　　电话：__________

　　邮政编码：__________

　　根据××市房地产法规的有关规定，甲、乙双方就购买××小区商品房事宜，经过平等协商，签订本认购书。

　　1.________小区位于_______区_______路_______号，经××房产管理局批准，现

　　正式对外预售[预售许可证：________房地(________)内预字________号________房地(________)内预字第________号]。

　　2.乙方自愿订购_______小区________幢________号________室。总建筑面积：

　　________平方米。单价：人民币________元/平方米，总价：人民币________元。大写____佰____拾____万____仟____佰____拾____元。

　　3.乙方于签订此认购书时，向甲方支付定金人民币______元。

　　4.乙方于签订认购书之日起_____天内，签订出售合同，同时支付首期款(含定金)，乙方逾期七天尚未签订出售合同，甲方不再保留其订购房号(室)。

　　5.甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款：

　　(1)一次性付款

　　(2)分期付款

　　(3)按揭付款

　　6.本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。

　　甲方：______________________乙方：______________________

　　代表：______________________代表：______________________

　　日期：______________________日期：______________________

　　附件二：

　　新版《商品房买卖合同》文本

　　(合同编号： )

　　商品房买卖合同

　　合同双方当事人：

　　出卖人：_________________________________________________________

　　注册地址：_______________________________________________________

　　营业执照注册号：_________________________________________________

　　企业资质证书号：_________________________________________________

　　法定代表人：____________________联系电话：_______________________

　　邮政编码：____________________

　　委托代理人：____________________地址：_________________________

　　邮政编码：____________________联系电话：________________________

　　委托代理机构：__________________________________________________

　　注册地址：______________________________________________________

　　营业执照注册号：________________________________________________

　　法定代表人：____________________联系电话：______________________

　　邮政编码：______________________________________________________

　　买受人：_______________________________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍：______________

　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】：_____________________

　　地址：__________________________________________________________

　　邮政编码：______________________联系电话：______________________

　　【委托代理人】姓名：____________________国籍：____________

　　地址：________________________________________________________

　　邮政编码：______________________电话：__________________________

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

　　第一条 项目建设依据。

　　出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

　　该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。______________________________________________________________。

　　第二条 商品房销售依据。

　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为__________，商品房预售许可证号为___________。

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况。

　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

　　第四条 计价方式与价款。

　　由于商品房的用途为普通住宅、经济适用房、公寓及其他高档住宅等居住类房屋，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款；商品房的用途为非住宅的，出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　1.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金

　　额(________币)_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整。

　　2.按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整。

　　3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____仟_____佰_____拾____万_____仟_____佰____拾______元整。

　　4.______________________________________________________________。

　　第五条 面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：

　　1.双方自行约定：

　　(1)_____________________________________________________________；

　　(2)_____________________________________________________________；

　　(3)____________________________________________________________；

　　(4)____________________________________________________________。

　　2.根据本合同第四条按套内建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

　　(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

　　(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____________利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记套内建筑面积-合同约定套内建筑面积套内建筑面积误差比＝_______________________________________________×100%

　　合同约定套内建筑面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

　　3.根据本合同第四条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

　　(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；

　　(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比＝_____________________________________×100%

　　合同约定面积

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

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　　第六条 付款方式及期限。

　　买受人按下列第__________种方式按期付款：

　　1.一次性付款________________________________________________。

　　2.分期付款__________________________________________________。

　　3.其他方式_________________________________________________。

　　第七条 买受人逾期付款的违约责任。

　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

　　(1)逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；

　　(2)逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____［该比率应不小于第(1)项中的比率］的违约金。

　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

　　2.__________________________________________________________________。

　　第八条 交付期限。

　　出卖人应当在________年____月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。

　　2.该商品房取得面积实测技术报告书。

　　3.该商品房经分期综合验收合格。

　　4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　5._________________________________________________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

　　2._______________________________________________________________；

　　3.________________________________________________________________。

　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

　　(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；

　　(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起______天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____［该比率应不小于第(1)项中的比率］的违约金。

　　2._________________________________________________________________。

　　第十条 规划、设计变更的约定。

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

　　(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

　　(2)______________________________________________________________；

　　(3)______________________________________________________________；

　　(4)______________________________________________________________；

　　(5)______________________________________________________________；

　　(6)______________________________________________________________；

　　(7)______________________________________________________________。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　____________________________________________________________________。

　　第十一条 交接。

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖

　　人承担。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_____________________。

　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

　　因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

　　2._________________________________________________________________。

　　3._________________________________________________________________。

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期

　　达到使用条件：

　　1.___________________________________________________________________；

　　2.___________________________________________________________________；

　　3.___________________________________________________________________；

　　4.___________________________________________________________________；

　　5.___________________________________________________________________。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

　　1.___________________________________________________________________；

　　2.___________________________________________________________________；

　　3.___________________________________________________________________。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

　　3.__________________________________________________________________。

　　第十六条 保修责任。

　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

　　第十七条 双方可以就下列事项约定：

　　1.该商品房所在楼宇的屋面使用权___________________________________；

　　2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权_________________________________；

　　3.该商品房所在楼宇的命名权_______________________________________；

　　4.该商品房所在小区的命名权_______________________________________；

　　5.______________________________________________________________；

　　6.______________________________________________________________。

　　第十八条 买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

　　第十九条 前期物业服务。

　　本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月.平方米(建筑面积)，由物业管理企业按年(半年、季)收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、公用部位公用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、__________、__________、__________。出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。

　　第二十条 物业服务的内容和本物业业主临时公约。

　　买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。

　　第二十一条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：

　　1.提交____________仲裁委员会仲裁。

　　2.依法向人民法院起诉。

　　第二十二条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件五)。

　　第二十三条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　第二十四条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

　　出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

　　第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。

　　第二十六条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向________申

　　请登记备案。

　　出卖人(签章)：__________________买受人(签章)：________________

　　【法定代表人】：________________【法定代表人】：________________

　　【委托代理人】：________________【委托代理人】：________________

　　(签章) _________________________(签章)________________________

　　______年______月______日 ______年______月______日

　　签于_______________________ 签于________________

　　附件一： 房屋平面图

　　附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

　　附件三： 装饰、设备标准

　　1.外墙：

　　2.内墙：

　　3.顶棚：

　　4.地面：

　　5.门窗：

　　6.厨房：

　　7.卫生间：

　　8.阳台：

　　9.电梯：

　　10.其他：