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引用:

借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具《审查通知单》。
↓
将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。
↓
由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况作评价，收取相关费用。
↓
到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用。
↓
银行对贷款申请人的资信材料进行复审。
↓
复审通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托转账副款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用帐户。律师负责对所签署的法律文件进行复审。
↓
银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。
↓
借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。
↓
借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。

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     个人需提供资料

　　1.申请人及配偶(如已婚)的身份证，外省人士需提供《北京市暂住证》以及北京市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

　　2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

　　3.与售房房单位签订的符合北京市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

　　4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

　　5.收入证明(盖单位公章)

　　6.在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)

　　7.其他银行要求的文件。

　　随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

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      1、 律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；

　　2、 保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。

　　3、 印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；

　　4、 银行开户费：人民币10元，由银行收取。

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      目前，商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己情，选择其中一种。

　　住房抵押贷款担保

　　以住房抵押作贷款担保：贷款银行可接收的抵押物有：所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押，按贷款银行的规定，则不需要对抵押物进行评估，对借款人来说，可以节省一笔评估费用，如果以自己已经拥有产权的住房作抵押，该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估，抵押人需要支付一笔评估费用，目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。以住房作贷款担保，借贷双方要按有关法律规定到房地产管理机关办理抵押物登记手续，抵押登记费用由借款人承担，借款人选择抵押作贷款担保方式，还需按规定到贷款银行认可的保险公司购买抵押物财产保险和贷款保证保险，并明确贷款银行为本保险的第一受益人，保险期不短于贷款期，保险金额不低于贷款的全部本息，抵押期间保险单由贷款银行保管，保险费用由借款人承担。采取抵押担保方式，借款人要支付抵押登记费用、保险费用和抵押物评估费用如果借款人经济条件较为富足，这种方式是较为理想的选择，也是银行最愿意接受的贷款担保方式。

　　权利质押贷款担保

　　以权利质押作贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公正费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

　　第三方保证贷款担保

　　以第三方保证作贷款担保：此种方式需要借款人提供贷款银行认可的保证人，按照贷款银行的规定，保证人必须为企业法人，为借款人提供贷款保证为不可撤消的连带责任保证，借款人选择这种担保方式，首先要了解银行认可的第三方法人保证人需具备的条件，从银行的有关贷款规定来看，借款人要提供第三方法人的营业执照复印件；第三方法人能独立核算，自负盈亏；有健全的管理机构和财务管理制度，有相当于AA级以上的企业信用等级；在建设银行开有存款户；无重大债权债务纠纷等。若第三方法入不符合这些条件或不符合其中任何一条，都不能通过贷款银行的审查，虽然资信好的非公益事业单位法人按规定也可以为本单位职工提供贷款担保，但需要贷款银行认可才行。选择第三方保证作贷款担保有一定难度，首先第三方法人是否愿意做这种承担连带责任的保证人；其次，第三方法人做承担连带责任的保证人的资格是否会被银行认可。因此，对大多数购房借款人来说，这种方式不易成功，当然产权单位按照房改政策出售公有住房，愿为职工提供贷款担保外，这里仍存在银行对担保资格审查的问题。

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个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 (单位:元) 历年贷款利率变化表

年份	月份	年利率(%)	月利率(‰)	月还款额	利息合计
0.5	6	4.743	到期一次还本付息
1	12	5.202
2	24	5.355	4.463	440.305	567.32
3	36	5.355	4.463	301.305	846.98
4	48	5.508	4.590	232.601	1164.848
5	60	5.508	4.590	191.049	1462.94
6	72	5.814	4.845	164.852	1869.344
7	84	5.814	4.845	145.196	2196.464
8	96	5.814	4.845	130.511	2529.056
9	108	5.814	4.845	119.140	2867.12
10	120	5.814	4.845	110.089	3210.68
11	132	5.814	4.845	102.725	3559.7
12	144	5.814	4.845	96.625	3914
13	156	5.814	4.845	91.499	4273.844
14	168	5.814	4.845	87.136	4638.848
15	180	5.814	4.845	83.384	5009.12
16	192	5.814	4.845	80.128	5384.576
17	204	5.814	4.845	77.281	5765.324
18	216	5.814	4.845	74.774	6151.184
19	228	5.814	4.845	72.553	6542.084
20	240	5.814	4.845	70.574	6937.76
21	252	5.814	4.845	68.804	7338.608
22	264	5.814	4.845	67.213	7744.232
23	276	5.814	4.845	65.777	8154.452
24	288	5.814	4.845	64.478	8569.664
25	300	5.814	4.845	63.298	8989.4
26	312	5.814	4.845	62.223	9413.576
27	324	5.814	4.845	61.242	9842.408
28	336	5.814	4.845	60.345	10275.92
29	348	5.814	4.845	59.521	10713.308
30	360	5.814	4.845	58.764	11155.04

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      目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：

　　一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；

　　二、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。

　　三、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请(公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请)，并须经其审核同意；

　　四、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式(一般为"等额本息还款法"、"等本不等息还款法"等)，以"先息后本，每月等额减少，缩短还款期限"的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印"每月还贷本金利息表"，重新与借款人签订"借款变更合同"。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。

　　还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。

　　提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

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      根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。

　　例如：

　　申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.58%。月还款额为1089.23元。

　　在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为6.0%(5年以内)、6.5%(5年以上)，则当年余下的9个月仍执行合同利率5.58%，从第8年开始，按10年期的利率6.5%重新计算月还款额。

　　计算方法如下：

　　将余下的36期月还款额1089.23元按5.58%的年利率折现：(计算月均还款额的逆运算)

　　1089.23*((1+5.58%/12)36 -1)/((5.58%/12)*(1+5.58%/12)36)=36029.04元。

　　再将36029.04元未还贷款总额按照新利率6.5%重新计算月还款额为：

　　36029.04*((6.5%/12)*(1+6.5%/12)36)/((1+6.5%/12)36 -1)= 1104.25元。

　　即根据利率的调整，从第8年起，每月的还款额由原来的1089.23元增加到1104.25元。

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      何谓住房公积金

　　个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

　　住房公积金制度的建立，大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。正是在这种背景下，《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》开始实施。只要是住房公积金交存人或汇交单位的离退休职工，需要在本市购买自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房资金管理中心申请住房担保委托贷款。

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      贷款对象：

　　在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。

　　贷款条件：
　　1、 具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等)；
　　2、 具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
　　3、 具有购买住房的合同或有关证明文件；
　　4、 提供住房资金管理中心同意的担保方式；
　　5、 符合住房资金管理中心规定的其他条件。

引用:

住房公积金贷款流程

借款人到住房资金管理(分)中心填写《借款申请表》并提供相关资料。
↓
住房资金管理(分)中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。

↓
初审合格，由受托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或质押物是否符合要求；收入情况，是否具有偿还贷款本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格；等。

↓
经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。


↓
审批通过，住房资金管理管理(分)中心签发委托贷款通知单。

↓
受托银行接到通知单后，与借款人签定贷款合同，办理抵押、质押或担保手续，签定委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。

↓
借款合同生效，住房资金管理管理(分)中心划入委托贷款基金，再由受托行将资金划入开发商帐户。

↓
借款人按照规定的方式按时归还借款。
↓
借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回有关证件。

公积金贷款提交材料

      1、律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；

　　2、评估费：房屋总价在100万元以下，按总价的5‰收取。(详见评估收费标准)

　　3、保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。

　　4、印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；

　　5、银行开户费：人民币10元，由银行收取。

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      1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：

　　计算公式如下：

　　到期一次还本付息额=贷款本金×(1+年利率(%))(贷款期为一年)

　　到期一次还本付息额=贷款本金×(1+月利率(‰)×贷款期(月))(贷款期不到一年)

　　其中：月利率=年利率÷12

　　如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

　　10000元×(1+(4.14%÷12月)×7月)=10241.5元

　　2.贷款期一年以上，采用月均还款(等额本息还款)

　　计算公式如下：

每月等额还本付息额=贷款本金× 　


　　
　　其中：还款期数=贷款年限×12

　　如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

　　月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180

　　200000×　　



　　  =1642.66元

　　即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

　　4.还有等额本金还款、宽限期还款等方式。