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      第一章　总　　则

　　第一条　为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督。

　　本条例所称住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位(以下简称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。

　　第三条　职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

　　第四条　住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。

　　第五条　住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

　　第六条　住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

　　第七条　国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策，并监督执行。

　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内住房公积金管理工作的指导。

　　第二章　机构及其职责

　　第八条　直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家组成的住房委员会，作为住 房公积金管理的决策机构。

　　第九条　住房委员会在住房公积金管理方面履行下列职责：

　　(一)依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；

　　(二)根据本条例第十八条的规定，拟订住房公积金的具体缴存比例；

　　(三)确定住房公积金的最高贷款额度；

　　(四)审批住房公积金归集、使用计划；

　　(五)审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。

　　第十条　直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市应当按照精减、效能的原则，设立住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。

　　县(市)原则上不设立住房公积金管理中心；确需设立的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位。

　　第十一条　住房公积金管理中心履行下列职责：

　　(一)编制、执行住房公积金的归集、使用计划；

　　(二)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；

　　(三)负责住房公积金的核算；

　　(四)审批住房公积金的提取、使用；

　　(五)负责住房公积金的保值和归还；

　　(六)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；

　　(七)承办住房委员会决定的其他事项。

　　第十二条　住房公积金管理中心应当按照中国人民银行的有关规定，委托住房委员会指定的银行(以下简称受委托银行)办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续。 住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。

　　第三章　缴　　存

　　第十三条　住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。 单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金帐户。 住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。

　　第十四条　新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户转移或者封存手续。

　　第十五条　单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金帐户的设立或者转移手续。

　　单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金帐户转移或者封存手续。

　　第十六条　职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。

　　第十七条　新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。

　　第十八条　职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的百分之五；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　第十九条　职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发放职工工资之日起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金帐户。

　　第二十条　单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。

　　对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。

　　第二十一条　住房公积金自存入职工住房公积金帐户之日起按照国家规定的利率计息。

　　第二十二条　住房公积金管理中心应当为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证。

　　第二十三条　单位为职工缴存的住房公积金，按照下列规定列支：

　　(一)机关在预算中列支；

　　(二)事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支；

　　(三)企业在成本中列支。

　　第四章　提取和使用

　　第二十四条　职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额：

　　(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；

　　(二)离休、退休的；

　　(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

　　(四)户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

　　(五)偿还购房贷款本息的；

　　(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

　　依照前款第(二)、(三)、(四)项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金帐户。

　　职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金帐户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

　　第二十五条　职工提取住房公积金帐户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。

　　职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。

　　第二十六条　缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的由受委托银行办理贷款手续。

　　住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

　　第二十七条　申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。

　　第二十八条　住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。

　　第二十九条　住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。

　　第三十条　住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。 住房公积金管理中心的管理费用标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准制定。

　　第五章　监　　督

　　第三十一条　地方有关人民政府财政部门应当加强对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况的监督，并向本级人民政府的住房委员会通报。

　　住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。住房委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。

　　第三十二条　住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房委员会审议。

　　住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。

　　第三十三条　住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十四条　住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：

　　(一)住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；

　　(二)住房公积金帐户的设立、转移或者封存；

　　(三)足额缴存住房公积金。

　　第三十五条　住房公积金管理中心应当督促受委托银行及时办理委托合同约定的业务。

　　受委托银行应当按照委托合同的约定，定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。

　　第三十六条　职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、受委托银行不得拒绝。 职工、单位对住房公积金帐户内的存储余额有异议的，可以申请受委托银行复核；对复核结果有异议的，可以申请住房公积金管理中心重新复核。受委托银行、住房公积金管理中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为。

　　第六章　罚　　则

　　第三十七条　违反本条例的规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的，由住房公积金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1万元以上5万元以下的罚款。

　　第三十八条　违反本条例的规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房公积金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。

　　第三十九条　违反本条例规定，挪用住房公积金的，追回挪用的住房公积金；有违法所得的，没收违法所得，并入住房公积金；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　第四十条　违反本条例规定，住房公积金管理中心向他人提供担保的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。 国家机关工作人员在住房公积金监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章　附　　则

　　第四十二条　住房公积金财务管理和会计核算的办法，由国务院财政部门商国务院建设行政主管部门制定。

　　第四十三条　本条例施行前尚未办理住房公积金缴存登记和职工住房公积金帐户设立手续的单位，应当自本条例施行之日起60日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并到受委托银行办理职工住房公积金帐户设立手续。

　　第四十四条　本条例自发布之日起施行。

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      住房公积金对帐单是职工交存住房公积金的有效凭证，上面记录了住房公积金的余额。通过查看对帐单，职工可以对自己拥有的住房公积金额心中有数。现在的情况是，公积金对帐单只发放到单位的手里，职工个人很少能拿到。很多人对自己究竟有多少住房公积金余额心里并不清楚。知道你交了多少公积金吗？

　　单位定期取对帐单

　　按国家规定，每年的6月30日为公积金存款结息日。截止到8月31日以前，住房资金管理中心或代理归集的银行要向汇交公积金的单位发放住房公积金对帐单。公积金的汇交单位，到住房公积金登记专柜领取本单位职工住房公积金对帐单。北京市至今没有硬性规定，单位领取了对帐单后可以发放到个人手里，也可以不发放。

　　职工可查询对帐单

　　职工有权了解自己住房公积金缴存的情况，充分了解关于月纳额、何时支取过、现在的余额等住房公积金缴存情况的信息，既有利于职工安排公积金贷款买房事宜，又可以监督单位是否为自己按月足额缴纳住房公积金。目前，有意查询余额的职工主要可以通过两种途径查询。一是，通过每年仅仅领取一次的公积金结息对帐单；二是，有些单位在银行为职工个人专门开立了住房公积金帐户，职工可以凭借银行发放的“储蓄卡”，如建行的“龙卡”查询余额。每年发放一次的结息对帐单很难满足职工随时查询的需要。用“龙卡”的查询方法，还是比较方便的。但是这种通过银行“储蓄卡”查询的方式还没有普及到每个单位。

　　余额查询卡方案将出台

　　对于那些既没有领到公积金对帐单又没有在银行开立专门帐户的职工来说，查询仍十分不便。市住房资金管理中心的负责人表示，中心正在积极研究解决方案。一项发放“公积金余额查询卡”的方案正在筹划中。届时，每位在住房资金管理中心缴存住房公积金的有帐户的职工，都将领到一张“公积金余额查询卡”。这种IC卡式的余额查询卡可以通过帐户密码的输入，在指定的机器上随时查询帐户上的余额，也可以按照查询人的要求打印出来。

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      在购房散户时代到来时，银行按揭与公积金贷款是大多数买房人首选的购房资金来源，于是经常遇到一些买房人询问住房公积金如何办理，手续是否繁琐？日前，记者亲历了办理公积金贷款的整个过程，其实，公积金贷款较之以前在程序上又简化了许多，在半个月的时间内，记者顺利地办完了所有手续，希望这一过程能给购房人一些帮助。

　　第1步 首先签订预售合同

　　我在东四环附近某项目房产选定了一套总价30万元的商品房。开发商要求首付10%，于是相约次日带齐钱和其他有关材料签合同。回家后和家人商量好用公积金贷款27万20年。

　　6月16日(星期五)带着三万块钱和身份证、户口本前去开发商处。首先研读了《北京市内销商品房预售契约》，双方签字后，交三万块钱换来一张预付房款发票，身份证和户口本由售楼小姐复印并留下复印件。《预售契约》共四套，分两正两副，因为都要留下由开发商去房屋土地管理局办理预售登记。所以先给了我一套复印件，约好下次来时就可以拿去一套做完预售登记的正本了。临去的时候忽然想起报纸上曾经看过一篇关于买房上保险的文章，就问售楼小姐开发商是否给我做担保，售楼小姐出去请示了一下经理，不一会儿回来说可以，我于是满意而去。

　　第2步 公积金贷款需要担保

　　6月19日(星期一)一大早就给单位负责公积金的同事打了个电话，得知我们单位的公积金贷款必须到位于方庄芳城园三区18号楼的北京市住房资金管理中心归集部去办，同事还提醒我这段时间身份证和户口本最好随时带在身上，并且多复印几份，以备不时之需，我听后点头照办。

　　下午寻到了公积金中心，先领了四份《借款申请表》和两份《收入及公积金交存证明》，然后公积金中心的工作人员审核了我的身份证、户口本和《预售契约》，问我有没有担保，我说开发商答应给我做担保，工作人员指出口说无凭，必须得找开发商写一个书面的担保证明。我一想也对，于是返回开发商处，还好负责人在，预售登记也做完了，他就给我写了一个证明，大概意思就是开发商愿意给我做担保。然后盖上了开发商的章。他把《证明》和一套《预售契约》的正本原件给我，还另外给了我一堆材料，包括营业执照复印件、法人代表证书复印件、审计过的会计报表、连续两年的年报和近期的月报表，说是银行审核需要，就省得再跑一回了。回家后仔细研究了《借款申请表》和《收入及公积金交存证明》，把能填的先填上了。

　　第3步 公积金贷款要办抵押评估

　　6月20日(星期二)上午我找到单位同事，询问了单位的住房公积金帐号，我个人的住房公积金编号、我的上月末交存公积金余额以及我的月公积金交存额等相关材料，补填在了那两份表上，然后拿着其中的《收入及公积金交存证明》去人事处盖了章。

　　下午带着填好并盖完章的两份表以及前天开发商开的担保证明以及身份证、户口本、《预售契约》来到公积金中心，工作人员审核完毕，给我开了一份《抵押物评估通知单》，让我到隔壁仅6步之遥的康正房地产评估事务所去办评估。进了康正，评估员留下了《抵押物评估通知单》，并指导我现场填了一张《评估调查表》，然后留存了《预售契约》复印件及身份证复印件通知我6月27日带2500块钱来取结果。

　　第4步 去银行办理借款

　　6月27日(星期二)上午去康正交了钱取了一式三份评估报告，再拿上身份证、户口本、《借款申请表》、《收入及公积金交存证明》、《担保意向证明》、《预售契约》原件等相关材料转身回到公积金中心接受复审。工作人员复审合格后把材料退还给我，另外给我开了一张《调查通知单》，然后指定我去旁边的工商银行方庄支行住房业务科办贷款，两分钟后我就已经出现在银行里了。住房业务科的同志热情地接待了我，我把所需的材料(计有身份证、户口本复印件两份；《预售契约》原件及复印件两份》；《评估报告》原件两份；《借款申请表》四份；《收入及公积金交存证明》两份；《调查通知单》一份)连同当初开发商给我的一堆年报、月报一古脑儿地交给了业务科的工作人员。工作人员很快就看完材料并给了我五份《收押合同》、五份《借款合同》和两份《委托转账还款授权书》，并指定我到楼上的分理处开一个活期存折。

　　下午先把所有的《借款合同》和《收押合同》填好然后找开发商盖章，接着开了一个活期存折并把存折帐号填在《委托转帐还款授权书》及《借款合同》上，然后下到住房业务科把《收押合同》、《借款合同》和《委托转帐还款授权书》一并交给工作人员，工作人员让我回去等通知，说很快就可以放款了。

　　6月30日(星期五)上午接到银行电话，通知款已经放了，让我一个月后选一个星期四去银行取合同，并提醒我别忘了往存折里存足够的钱，银行每月定期转走。

　　第5步 办完所有手续别忘了拿正式合同

　　7月3日(星期一)上午赶到开发商处，他确认银行已经把钱划入了他的帐号。我把当初他给我开的三万元预付房款的发票给他，他给我开了一张总房款的房屋买卖发票。最后的“战利品”应该是：《收押合同》一份、《借款合同》一份、《借款申请表》一份(以上材料一个月后去银行取走)、《北京市内销商品房预售契约》正本原件一套、正式的房屋买卖发票一套。公积金贷款就此基本搞定，就等拿钥匙了。

　　怎么样，挺简单的吧，很多事情看似麻烦，其实真做起来还是很顺畅的。需要说明的有几点：①您的档案如在人才交流中心，那么文中的《收入及公积金交存证明》除了要盖人事部门的章，还要盖人才交流中心的章。②您买的要是经济适用房，那就更简单了，都不用做评估，公积金中心直接给您开出《调查通知单》奔银行就行了。③您的开发商要是不给您做担保，甚至您找不到任何担保单位，您就还得去保险公司买一份财产险，保险公司在公积金中心设有代理点，所以也不费事。 　　以上过程但愿对您有所帮助。如果您想办公积金贷款，不妨沿着“故事”的情节逐步“发展”，我这个“讲故事”的人也就满足了。

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　　随着房改的深入和住房贷款制度的推广，购房贷款越来越成为人们的热门话题，有许多购房人咨询个人住房担保委托贷款(即住房公积金贷款，简称委贷)与个人住房担保贷款(即银行商业贷款，简称商贷)的区别，以及哪种个人住房贷款更适合自己。

 

　　委贷利息负担上有绝对优势

　　住房公积金贷款属于政策性贷款，能够确保无论现在还是将来利率都会比银行商业贷款利率低；另外住房公积金贷款和银行商业贷款之间的利差不是固定不变的，目前相差1个百分点左右，1997年、1998年两种贷款利差曾经差到2个多百分点。所以从利息上讲，住房公积金贷款是有绝对优势的。例如：购买价值为50万元的住房，欲利用贷款35万元，还款期20年，选择公积金贷款与银行商业贷款的利息负担对比如下：

 

贷款方式	贷款年利率	贷款本金	贷款年限	贷款利息	贷款本利和	月还款额
公积金贷款	4.59%	350000元	20年	185514.98元	535514.98元	2231.32元
商业贷款	5.58%	350000元	20年	231627.34元	581627.34元	2423.44元

 

　　由此可以看出，住房公积金贷款利息负担比银行商业贷款少46112.36元，每个月的还款额也少192.12元。

 

　　委贷比商贷多了一个评估费

　　住房公积金贷款比商业贷款多了一个评估费，是因为住房公积金贷款和商业贷款的评估方式不同。银行商业贷款的评估是从开发商项目入手的，直接针对项目，评估合格后与开发商签订协议，个人办理贷款时就不用评估了。而住房公积金贷款的评估针对个人，每个人做住房公积金贷款时需要到评估事务所做评估。住房资金管理中心也在考虑是否可以参照银行对一些大的项目进行统一评估，这样个人在购买这些项目住房贷款时就可以省去评估这一环节了。另外，将来办理抵押登记时如果贷款时没有评估是否需要再评估也应该加以考虑。以上述购买50万元的住房，按5‰的评估费率计算，该项评估费为2500元。

 

　　委贷比商贷少一个律师费

　　由于委贷与商贷两者调查方式不同，所以委贷比商贷少了一个律师费。银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查，律师收取借款人4‰的律师费，即贷款额35万×4‰=1400元。而住房公积金贷款是住房资金管理中心委托银行进行调查，住房资金管理中心向银行支付手续费。

 

　　委贷比商贷多提供了抵押加购房综合保险

　　抵押加购房综合险是委托贷款4种担保方式之一。购房综合险为那些找不到保证单位的借款人提供了一条贷款渠道。借款人购买太平洋保险公司的房屋财产险和寿险后，保险公司收取保险费即承担相应的保险责任，保险的费率是根据出险的概率精算出来的。虽然保险费使贷款总的支付费用比单位保证方式多，但相应减少了借款人将来的偿付风险，比如，借款人失业、死亡、残疾，保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息，而且保险公司不再向借款人或借款人的继承人继续追偿代为偿还的贷款，也不会因此而处分房屋。当然，如借款人重新就业后仍需偿还贷款。

 

　　而在单位保证的担保方式下，一旦借款人不能偿还贷款，保证单位将为借款人清偿贷款，但保证单位相应获得了对借款人的追索权，即借款人有责任向保证单位偿还保证单位代借款人偿还的贷款，如果借款人无力偿还，保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。所以购买综合保险后，当将来出现保险责任内的偿付风险时，可以在不降低借款人或借款人的继承人的收入和生活水平的基础上清偿债务。很多国家即使在抵押能够成立(即国内我们所说的抵押登记完毕)的情况下也为贷款进行保险来分散借款人本人的风险。到1999年底，北京市已经有6例贷款出现失业、死亡等保险事故，保险公司已进行了赔付。

 

　　购房综合险的保费可以退还

　　借款人用住房抵押进行贷款，需要到房管部门办理抵押登记手续。借款人在办理完这个手续后，按照规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。举例来说，借款人按照规定购买5年的保险，当他在第二年抵押登记办下来后，保险公司将扣除一定手续费后将剩余3年的保险费退还借款人。抵押登记一般要交纳登记费，但费用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人购买100平方米的住房，他的抵押登记费用将是0.3×100＝30元。抵押登记手续做完后，借款人实际上仅采用住房抵押担保，所以在借款人采用“抵押加购房综合险”担保方式下，最终的总费用是多少还要看借款人抵押登记情况，假如借款人借款10年，5年后仍未办理完毕抵押登记手续，借款人则还需交纳剩余5年的保险费。也就是说，交保险费的多少，还要看借款人办理抵押登记的快慢。

 

　　委贷中房屋财产险不是必须买

　　日前，个人住房委托贷款政策将做出调整，用公积金贷款时房屋财产保险由抵押人自愿购买。

 

　　商贷中的保证担保由开发商提供

　　银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款购买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为借款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供借款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。

25^# 大 中 小 发表于 2007-2-12 09:55  只看该作者

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引用:

借款人到住房资金管理(分)中心填写《借款申请表》并提供相关资料。
↓
住房资金管理(分)中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。


↓  
公积金贷款额度不够

↓  
受托银行对借款人进行调查，内容包括：购房行为是否合法；抵押物或质押物是否符合要求；收入情况，是否具有偿还贷款本息的能力；有保证人的，保证人是否具有保证资格；等。



经受托银行调查合格，受托行出具调查意见书递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。 受托行经办机构调查，提供个人住房组合贷款，由经办行主管机构审批。

↓  ↓  
审批通过，住房资金管理管理(分)中心签发委托贷款通知单。 经办行主管机构审批通过。



受托银行接到通知单后，与借款人签定贷款合同，办理抵押、质押或担保手续，签定委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户。
↓  
借款合同生效，住房资金管理管理(分)中心划入委托贷款基金，再由受托行将资金划入开发商帐户。

↓  
借款人按照规定的方式按时归还借款。
↓  
借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回有关证件。

      组合贷款提交材料

      个人需提供资料

　　1.申请人及配偶(如已婚)的身份证，外省人士需提供《北京市暂住证》以及北京市房地产中心开具的证明文件《外省市人在京购房批准通知单》

　　2.婚姻状况证明：已婚、未婚、离异

　　3.与售房房单位签订的符合北京市政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件

　　4.《首付款证明》正本及其已付款的收据或在本银行不低于首付款的存款证明

　　5.收入证明(盖单位公章)

　　6.在职单位营业执照副本复印件(加盖公章并体现当年年检)

　　7.借款人所在单位同意贷款的证明；

　　8.住房资金管理中心和贷款行要求提供的其他材料。

　　随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。

      组合贷款相关费用

      1、律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；

　　2、评估费：房屋总价在100万元以下，按总价的5‰收取。(详见评估收费标准)

　　3、保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。

　　4、印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；

　　5、银行开户费：人民币10元，由银行收取。

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      一次还本付息

　　现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：

　　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年)

　　到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)

　　其中：月利率=年利率÷12

　　如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

　　10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元

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      等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下：

　　每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率

　　如以贷款20万元，贷款期为10年，为例：

　　每季等额归还本金：200000÷(10×4)=5000元

　　第一个季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元

　　则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；

　　第二个季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元

　　则第二个季度还款额为5000+2720=7720元

　　第40个季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元

　　则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元

　　由此可见，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。

　　该方式1999年1月推出，正被各银行逐渐采用。

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个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：

      每月等额还本付息额=贷款本金×


      　　  

　　其中：还款期数=贷款年限×12

　　如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

　　月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180

　　200000× 　

      

　　 =1642.66元

　　即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

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      固定利率


      名词解释：指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

　　优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整。

　　缺点：一旦利率水平走低，在房贷利率固定情况下，也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。


      结构性固定利率

      名词解释：在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。

　　优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。

　　缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。

　　适用人群：规避投资风险的投资型购房者。


      浮动利率

      名词解释：指贷款人在贷款期内，按照央行不同时期指定利率标准进行还贷，不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同。

　　优点：利率随政策调整，避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。

　　缺点：利率不可预测，贷款者不可预知年限内的还款金额。

　　适用人群：适合5-10年期短期贷款者，或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。


      双周供

      名词解释：指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

　　优点：在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显：大大减少利息负担、有效缩短还款期限。

　　缺点：对于月收入不宽裕的贷款人来说，会增加一些压力。目前仅有深圳发展银行可以办理。

　　适用人群：每月收入分多次入账，还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。


      接力贷

      名词解释：指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

　　优点：可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。

　　缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。目前仅有农业银行可办理。

　　适用人群：年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。

      倒按揭

      名词解释：倒按揭又叫住房反向抵押。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷，由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。其最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。

　　优点：“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。

　　缺点：操作风险大，且实施时间越长、风险越大。

　　适用人群：有住房的老年人。